Playa Victoria - Paseo Maritimo
280.000 - 620.000 €Ceny orientacyjneCeny są wyższe od średniej dla gminy.
Plaża
109.950
Liczba ludności
19°C
Średnia roczna
3%
Mieszkańcy z zagranicy
3 310 €
Śr. €/m²
Aktualizacja 19 wrz 2026Skad mamy nasze dane →
Kadyks: życie na miejscu
Kadyks to nie kurort, lecz stolica prowincji i działający port na wąskim cyplu. Według danych SIMA z 2019 roku gmina zajmuje nieco ponad dwanaście kilometrów kwadratowych, a zgodnie z rejestrem mieszkańców (*padron*) z 1 stycznia 2025 roku liczyła niecałe sto dziesięć tysięcy osób. Daje to gęstość zaludnienia na poziomie blisko dziewięciu tysięcy mieszkańców na kilometr kwadratowy. Według portalu Idealista cena ofertowa z lipca 2026 roku jest najwyższą w historii notowań.
Zgodnie z tym samym rejestrem z 2025 roku około trzech na stu mieszkańców to obcokrajowcy, łącznie trzy tysiące trzysta osób. To niższy odsetek niż w El Puerto de Santa María, Jerez, Conil czy Tarifie i jest to kluczowa informacja. W Kadyksie nie ma ani brytyjskiej enklawy, ani znaczącej społeczności międzynarodowej. Najliczniejszą grupę cudzoziemców stanowią Marokańczycy, odpowiadający za około jedną siódmą tej populacji. Nabywca nieruchomości musi być gotów na życie po hiszpańsku, w na wskroś hiszpańskim mieście.
W ciągu roku do lipca 2026 ceny ofertowe wzrosły o około jedną dwunastą. Najdroższą dzielnicą jest Playa Victoria przy Paseo Maritimo. Ceny są tam o prawie trzy dziesiąte wyższe od średniej dla całego miasta, chociaż spadły już z kwietniowego szczytu. Dane SIMA dotyczące liczby mieszkań obejmują wyłącznie główne miejsca zamieszkania, nie podając informacji o drugich domach czy pustostanach.
Podsumowanie
Uczciwie, obie strony.
Zalety są prawdziwe. Wady również. Jedno i drugie waży więcej, niż przyzna jakakolwiek broszura.
Argumenty za
Hiszpańskie miasto, a nie kurort dla ekspatów
Według spisu z 2025 roku około trzech na stu mieszkańców posiada obce obywatelstwo. Zarówno El Puerto de Santa María, Jerez, Conil, jak i Tarifa mają wyższy odsetek. Jeśli celem przeprowadzki jest życie po hiszpańsku, wśród Hiszpanów, Kadyks w pełni to zapewnia.
Pociągi Cercanías kursują jako kolej na całej trasie
Tablica przylotów Adif na stacji Cádiz w dniu 31 sierpnia 2026 roku pokazywała pociągi C1 z Jerez, Aeropuerto de Jerez i San Fernando Bahia Sur, a także składy T1 z Chiclany i Rio Arillo. Na tym korytarzu nie obowiązują żadne komunikaty o pracach torowych ani o komunikacji zastępczej.
Informacja o szpitalu referencyjnym jest publicznie dostępna
Dokumentacja EASP dla ośrodka zdrowia Loreto-Puntales wskazuje Hospital Universitario Puerta del Mar jako jego placówkę referencyjną, w ramach okręgu opieki podstawowej Bahia de Cádiz-La Janda i strefy zdrowotnej Cádiz. SIMA podaje, że w gminie działa siedem ośrodków zdrowia.
Rzeczywiste normy klimatyczne ze stacji w mieście
Stacja AEMET w Kadyksie, o kodzie 5973, publikuje normy dla lat 1981-2010: średnia roczna temperatura to 18,6 stopnia, 12,7 w styczniu, 25,0 w sierpniu, a roczne opady wynoszą 523 milimetry, przy czym w lipcu nie odnotowano ich wcale. Kilka sąsiednich miast w ogóle nie ma własnej stacji.
Działający port z promami na Wyspy Kanaryjskie
Zarząd portu w Zatoce Kadyksu odnotował w 2025 roku 344 zawinięcia statków wycieczkowych i ponad sześćset tysięcy pasażerów rejsów. Z Kadyksu pływają promy Armas Trasmediterranea na Lanzarote, Fuerteventurę, Gran Canarię, Teneryfę i La Palmę. Od stycznia 2020 roku autostrada AP-4 do Sewilli jest bezpłatna.
Argumenty przeciw
Nie jest to łatwy start dla zagranicznego nabywcy
Przy około trzech tysiącach trzystu cudzoziemcach w mieście liczącym sto dziesięć tysięcy mieszkańców nie ma tu ugruntowanej społeczności międzynarodowej. Nie zidentyfikowano też żadnej międzynarodowej ani brytyjskiej szkoły w oparciu o wiarygodne źródła. Formalności, sąsiedzi i codzienne życie toczą się po hiszpańsku.
Bardzo mała gmina o dużej gęstości zaludnienia
SIMA podaje, że w 2019 roku powierzchnia Kadyksu wynosiła nieco ponad dwanaście kilometrów kwadratowych, przy populacji liczącej według spisu z 1 stycznia 2025 roku prawie sto dziesięć tysięcy mieszkańców. Daje to gęstość zaludnienia bliską dziewięciu tysiącom osób na kilometr kwadratowy. Warto zapoznać się z tymi danymi przed przejrzeniem ofert, a nie po.
Cztery z jedenastu dzielnic nie mają opublikowanych cen
Tabela portalu Idealista z lipca 2026 roku podaje ceny dla siedmiu dzielnic. Przy pozycjach Ayuntamiento-Catedral, Cortadura-Zona Franca, Playa Santa María del Mar i Zona Bahia Blanca nie widnieje żadna kwota, więc dla tych czterech obszarów jedynym punktem odniesienia jest średnia dla całego miasta.
Najdroższa dzielnica ma już za sobą szczyt cenowy
Ceny w dzielnicy Playa Victoria-Paseo Maritimo, wyższe o blisko trzy dziesiąte od średniej dla miasta, spadły w kwartale do lipca 2026 roku o około jedną trzynastą i są niższe od kwietniowego szczytu. W ujęciu rocznym nadal notują wzrost, ale rynek nie jest tak jednostronny, jak mogłaby sugerować roczna statystyka.
Liczba mieszkań nie obejmuje drugich domów i pustostanów
Podawana przez SIMA liczba około czterdziestu sześciu tysięcy mieszkań dla Kadyksu dotyczy wyłącznie głównych miejsc zamieszkania według spisu z 2021 roku. Nie mówi nic o domach wakacyjnych ani o wolnych lokalach, czyli o tej części rynku, którą faktycznie interesuje się międzynarodowy nabywca, a dla której nie mamy danych ze sprawdzonych źródeł.
Od redakcji
Gdzie może być ci lepiej
Kadyks jest dla nabywcy, który pragnie hiszpańskiego miasta i jest gotów żyć w nim na jego warunkach. Jest to mała, gęsto zaludniona gmina, gdzie cudzoziemcy stanowią trzech na stu mieszkańców, nie zidentyfikowano żadnej brytyjskiej szkoły, a ceny na portalu Idealista osiągnęły w lipcu 2026 roku rekordowy poziom. Jeśli to nie dla Państwa, trzy pobliskie miejscowości odpowiadają na inne potrzeby. El Puerto de Santa María, leżące na tej samej linii C1, ma o połowę wyższy odsetek obcokrajowców, społeczność międzynarodową zdominowaną przez Amerykanów i ceny nieruchomości o około jedną dziesiątą niższe niż w Kadyksie, chociaż w ciągu roku wzrosły one o blisko jedną piątą. Jerez de la Frontera leży w głębi lądu, z dala od wybrzeża, z cenami na poziomie około trzech piątych cen w Kadyksie, pociągami Larga Distancia i Media Distancia oraz lotniskiem na terenie własnej gminy. Conil de la Frontera jest droższe od Kadyksu, cudzoziemcy stanowią tam około siedmiu na stu mieszkańców, z przewagą Niemców, i nie ma tam stacji kolejowej. Jeszcze droższa Tarifa również nie ma stacji, a na portalu Idealista brakuje dla niej cen na poziomie dzielnic. Żadna z tych miejscowości nie jest Kadyksem, i o to właśnie chodzi.
Kadyks na mapie
Dane o życiu
Klimat
- Średnia roczna
- 19°C
stacja: Cádiz (5973)
Średnia 1981-2010 · AEMET
Rynek nieruchomości
3 310 €
/m²
+8,1% rok do roku
Aktualizacja 31 sie 2026
Dostępność
JEREZ LOTNISKO
Jerez · XRY
0+ połączeń bezpośrednich
Loty bezpośrednie
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Społeczność
3%
Mieszkańcy z zagranicy
coroczny spis ludności INE, według obywatelstwa, 1 stycznia 2025
Najczęstsze obywatelstwo wśród mieszkańców zagranicznych: Maroko, 14.1%
rejestr gminny IECA/SIMA, według obywatelstwa, 1 stycznia 2025
Udogodnienia
0
Szkoły międzyn.
Dzielnice: Kadyks
Gdzie mieszkać i czego oczekiwać w każdym przedziale cenowym.
Zona Laguna
240.000 - 540.000 €Ceny orientacyjneCeny są wyższe od średniej ceny wywoławczej w gminie, a ich roczny wzrost jest wolniejszy niż w całej gminie.
MieszkalneNadmorskie
Zona San Jose - Varela
240.000 - 530.000 €Ceny orientacyjneCeny są wyższe od średniej ceny wywoławczej w gminie, a ich roczny wzrost jest szybszy niż w całej gminie. W tamtym miesiącu osiągnęły swój rekordowy poziom.
Mieszkalne
La Caleta - La Vina
200.000 - 460.000 €Ceny orientacyjneDawna dzielnica rybacka i plaża La Caleta. Ceny wywoławcze są niższe od średniej dla miasta. Roczna zmiana cen była wolniejsza w porównaniu z miastem.
HistorycznePlaża
Mentidero - Teatro Falla - Alameda
200.000 - 450.000 €Ceny orientacyjneCeny wywoławcze są niższe od średniej w gminie. Roczna zmiana była wolniejsza w porównaniu do całej gminy.
CentralneWszystko na piechotę
La Paz - Segunda Aguada - Loreto
200.000 - 450.000 €Ceny orientacyjneCeny wywoławcze są niższe od średniej dla miasta. Roczna zmiana cen była wolniejsza w porównaniu z miastem.
Mieszkalne
Centro Historico - Plaza Espana
200.000 - 440.000 €Ceny orientacyjneCeny są niższe od średniej ceny wywoławczej w gminie, a ich roczny wzrost jest szybszy niż w całej gminie.
HistoryczneCentralne
Częste pytania: Kadyks
Uczciwe odpowiedzi na pytania, które naprawdę zadają kupujący.
Ilu cudzoziemców mieszka w Kadyksie?+
W spisie ludności z 1 stycznia 2025 roku zarejestrowanych było trzy tysiące trzysta trzydzieści siedem osób z obcym obywatelstwem, przy ogólnej liczbie mieszkańców gminy wynoszącej 109 950 w tym samym dniu, co stanowi około trzech na stu mieszkańców. Najliczniejszą grupą narodowościową są Marokańczycy, stanowiący około jednej siódmej cudzoziemców; urząd statystyczny publikuje dane tylko dla najliczniejszej nacji, więc nie ma pełniejszego zestawienia. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil i Tarifa mają wyższy odsetek obcokrajowców.
Czy jest pociąg z Kadyksu na lotnisko w Jerez?+
Tak. Linia C1 Cercanías kursuje jako połączenie kolejowe między Kadyksem, El Puerto de Santa María i Jerez, a tablica przylotów Adif na stacji Cádiz z 31 sierpnia 2026 roku pokazywała przyjeżdżające pociągi C1 z Aeropuerto de Jerez. Na tej trasie nie obowiązuje komunikacja zastępcza. Żadne z naszych źródeł nie podaje czasu przejazdu ani częstotliwości kursów, więc ich nie publikujemy. Samo lotnisko w Jerez, położone w gminie Jerez de la Frontera, według danych Aena w 2025 roku obsłużyło 885 tysięcy pasażerów na 32 trasach.
Która dzielnica Kadyksu jest najdroższa?+
Playa Victoria przy Paseo Maritimo, z cenami według danych Idealista z lipca 2026 roku o blisko trzy dziesiąte wyższymi od średniej dla miasta, chociaż spadły one od kwietniowego szczytu. Z siedmiu wycenionych dzielnic najtańsze jest Centro Historico w okolicach Plaza Espana, a w Zona San Jose-Varela ceny wzrosły w ciągu roku najszybciej, bo o prawie jedną piątą. Cztery dzielnice, w tym strefa Ayuntamiento-Catedral i Playa Santa María del Mar, w ogóle nie mają opublikowanych cen.
Jaka jest pogoda w Kadyksie?+
AEMET posiada w mieście główną stację meteorologiczną o kodzie 5973, z normami dla lat 1981-2010. Średnia roczna temperatura wynosi 18,6 stopnia, przy średniej maksymalnej dobowej 21,6 i minimalnej 15,4. Średnia temperatura w styczniu to 12,7 stopnia, w lipcu 24,6, a w sierpniu 25,0. Roczne opady wynoszą 523 milimetry, z czego 69 milimetrów w styczniu, a w lipcu nie odnotowano żadnych, w sierpniu zaś dwa. Są to dane własne stacji, nie zapożyczone z innych źródeł.
Który szpital obsługuje Kadyks?+
Kadyks należy do okręgu opieki podstawowej Bahia de Cádiz-La Janda, w ramach podstawowej strefy zdrowotnej Cádiz. Jego szpitalem referencyjnym jest Hospital Universitario Puerta del Mar, zgodnie z zapisem w dokumentacji EASP dla ośrodka zdrowia Loreto-Puntales. Warto to jasno zaznaczyć, ponieważ to samo pole jest puste w przypadku El Puerto de Santa María, Conil, Barbate i Zahara de los Atunes. SIMA podaje, że w 2025 roku w gminie działało siedem ośrodków zdrowia i żadnych lokalnych przychodni (consultorios).
Czy w Kadyksie są szkoły międzynarodowe?+
Nie zidentyfikowaliśmy żadnej na podstawie wiarygodnych źródeł. Biorąc pod uwagę, że tylko trzech na stu mieszkańców to cudzoziemcy, nabywca nie powinien zakładać, że taka szkoła istnieje. SIMA publikuje natomiast dane o liczbie placówek według poziomów nauczania na rok szkolny 2023-2024: 43 przedszkola, 28 szkół podstawowych, 21 szkół średnich I stopnia, 17 liceów (bachillerato), 11 szkół zawodowych średniego stopnia i 14 wyższego stopnia oraz 8 szkół dla dorosłych. Placówka oferująca kilka poziomów nauczania może być liczona w każdej z tych kategorii, więc kolumn nie należy sumować.
Jak duży jest Kadyks i jakie jest w nim zagęszczenie ludności?+
Mały i gęsto zaludniony. Powierzchnia gminy według danych SIMA z 2019 roku to nieco ponad dwanaście kilometrów kwadratowych. Spis z 1 stycznia 2025 roku wykazuje niecałe sto dziesięć tysięcy mieszkańców, co łącznie daje gęstość zaludnienia bliską dziewięciu tysiącom osób na kilometr kwadratowy. SIMA informuje również o około czterdziestu sześciu tysiącach głównych miejsc zamieszkania według spisu z 2021 roku, ale liczba ta nie obejmuje drugich domów i pustostanów, więc nie należy jej traktować jako całkowitej liczby lokali mieszkalnych.
Jakie są koszty zakupu nieruchomości w Kadyks?+
Kupując nieruchomość w Kadyks, uwzględnij podatek od przeniesienia własności (ITP) w wysokości 7% oraz około 3-4% na opłaty notarialne, wpis do księgi wieczystej i obsługę prawną. Prowizję agencji zwykle płaci sprzedający. Na kontynencie i na Balearach nowe budownictwo płaci VAT (IVA) 10% plus opłatę skarbową AJD zamiast ITP. Podatek od przeniesienia własności ustala Andalucía, a nie państwo, i mogą obowiązywać niższe stawki dla mieszkania głównego oraz młodszych nabywców.
Jakie są bieżące koszty posiadania nieruchomości w Kadyks?+
Roczne koszty posiadania nieruchomości w Kadyks obejmują IBI (podatek od nieruchomości) w wysokości 0,4-1,1% wartości katastralnej, opłaty wspólnotowe (dla mieszkań), podatek od odbioru śmieci (basura), rachunki za media i ubezpieczenie nieruchomości. Zaplanuj około 2-4% wartości nieruchomości rocznie na wszystkie bieżące koszty. IBI ustala urząd miasta (Kadyks) w ramach krajowego przedziału, jest więc podatkiem gminnym, a nie regionalnym.
Jakie podatki płacę przy sprzedaży nieruchomości w Kadyks?+
Sprzedając nieruchomość w Kadyks, płacisz podatek od zysków kapitałowych (plusvalía) od zysku według stawek 19-26% w zależności od wysokości zysku. Nierezydenci mają 3% ceny sprzedaży zatrzymane przy zakończeniu. Możesz również zapłacić gminny podatek od zysków kapitałowych. Zwolnienia z tytułu głównego miejsca zamieszkania mogą mieć zastosowanie dla rezydentów powyżej 65 roku życia. Podatek od zysków kapitałowych jest krajowy, więc jest taki sam w całej Hiszpanii, także tutaj (Andalucía). Plusvalia municipal ustala urząd miasta (Kadyks) i od reformy z 2021 roku ma dwie metody wyliczenia, proszę zapytać prawnika, która jest dla Państwa korzystniejsza.
Czy nadal mogę uzyskać Golden Visa, kupując nieruchomość w Hiszpanii?+
Nie. Hiszpania zniosła inwestycyjną ścieżkę Golden Visa w nieruchomości w kwietniu 2025 roku, więc zakup w Kadyks nie daje już prawa pobytu. Nabywcy spoza UE, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, składają wniosek o odrębne zezwolenie, najczęściej wizę niezarobkową (dowód dochodu i prywatne ubezpieczenie zdrowotne) lub wizę digital nomad (praca zdalna dla klientów spoza Hiszpanii). Przed zakupem zapytaj prawnika imigracyjnego, która ścieżka pasuje do Państwa sytuacji.
Stawki podatku od przeniesienia własności na sierpień 2026. Stawki ustalane są przez każdą wspólnotę autonomiczną i się zmieniają. Przed planowaniem budżetu potwierdź aktualne dane u hiszpańskiego prawnika lub doradcy podatkowego.
Rzetelne przewodniki lokalne
Zalety i wady każdej miejscowości, z danymi o cenach, klimacie i kosztach popartymi źródłami.
Własny, bezpłatny panel
Wyszukiwanie nieruchomości, zapisane miasta, kalkulator kredytu hipotecznego i przewodnik zakupu krok po kroku, od pierwszego wyszukiwania do odbioru kluczy.
Agenci i właściciele zgłaszają się do Państwa
Lokalni agenci mówiący w Państwa języku oraz właściciele sprzedający własny dom kontaktują się z Państwem w sprawie nieruchomości pasujących do Państwa wyszukiwania.
Decyzja należy do Państwa
Agenci i właściciele najpierw proszą o kontakt. Państwa dane kontaktowe trafiają tylko do osób, które Państwo zaakceptują.
Przewodnik dla zagranicznych nabywców
Nowy w kupowaniu nieruchomości w Hiszpanii?
Nasz kompleksowy przewodnik obejmuje wszystko, co zagraniczni nabywcy muszą wiedzieć - od numerów NIE po kredyty hipoteczne i wymogi prawne.
Kalkulator Hipoteczny
Oblicz swój hiszpański kredyt hipoteczny
Skorzystaj z naszego bezpłatnego kalkulatora kredytu hipotecznego, aby oszacować miesięczne raty, porównać scenariusze pożyczkowe i zrozumieć rzeczywisty koszt zakupu w Hiszpanii.