Cádiz er en provinshovedstad og en travel havneby på en smal landtunge, ikke et feriested. Kommunen dekker litt over tolv kvadratkilometer ifølge SIMAs tall fra 2019, og hadde i underkant av hundre og ti tusen innbyggere i manntallet per 1. januar 2025. Kombinerer du disse to tallene, får du en befolkningstetthet på nesten ni tusen mennesker per kvadratkilometer. Prisforlangendet på Idealista i juli 2026 er det høyeste som er registrert.
Omtrent tre av hundre innbyggere har utenlandsk statsborgerskap, noe som utgjør rundt tre tusen tre hundre personer i det samme manntallet fra 2025. Andelen er lavere enn i El Puerto de Santa María, Jerez, Conil og Tarifa, og dette er det viktigste poenget på denne siden. Det finnes ingen britisk enklave og ikke noe betydelig internasjonalt miljø. Den største gruppen utlendinger er marokkanere, som utgjør omtrent en sjuendedel av de utenlandske innbyggerne. Kjøper du her, lever du på spansk, i en spansk by.
Prisforlangendet steg med omtrent en tolvtedel i året frem til juli 2026. Idealista lister opp elleve bydeler og prissetter sju av dem. Området rundt Ayuntamiento og Catedral er ett av de fire uten prisantydning. Playa Victoria ved Paseo Maritimo er den dyreste bydelen, med en pris nesten tre tideler over bygjennomsnittet, og har falt noe siden pristoppen i april. SIMAs boligtelling omfatter kun primærboliger og sier ingenting om sekundærboliger eller tomme leiligheter.
Konklusjonen
Fordelene er reelle. Ulempene også. Begge betyr mer enn noen brosjyre innrømmer.
En spansk by, ikke et feriested for utlendinger
Rundt tre av hundre innbyggere har utenlandsk statsborgerskap ifølge manntallet fra 2025. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil og Tarifa har alle en høyere andel. Hvis poenget med å flytte er å leve på spansk, blant spanjoler, innfrir Cádiz dette fullstendig.
Cercanías-togene går som normalt på hele strekningen
Adifs ankomsttavle i Cádiz 31. august 2026 viste C1-tog fra Jerez, Aeropuerto de Jerez og San Fernando Bahia Sur, i tillegg til T1-avganger fra Chiclana og Rio Arillo. Det er ingen varsler om veiarbeid eller buss for tog på strekningen.
Referansesykehuset er offentliggjort
EASP-registeret for helsesenteret Loreto-Puntales oppgir Hospital Universitario Puerta del Mar som referansesykehus, innenfor primærhelsedistriktet Bahia de Cádiz-La Janda og helsesonen Cádiz. SIMA teller sju helsesentre i kommunen.
Reelle klimanormaler fra en stasjon i byen
AEMETs stasjon i Cádiz, kode 5973, har publisert normaler for perioden 1981 til 2010: en årsmiddeltemperatur på 18,6 grader, 12,7 i januar, 25,0 i august, og 523 millimeter nedbør årlig, uten registrert nedbør i juli. Flere nabobyer har ingen målestasjon i det hele tatt.
En travel havn med ferger til Kanariøyene
Havnemyndighetene i Cádiz-bukta rapporterte 344 cruiseanløp og mer enn seks hundre tusen cruisepassasjerer i 2025. I tillegg seiler Armas Trasmediterranea fra Cádiz til Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife og La Palma. Motorveien AP-4 til Sevilla har vært gratis siden januar 2020.
Ingen myk landing for en utenlandsk kjøper
Med rundt tre tusen tre hundre utenlandske statsborgere i en by med hundre og ti tusen innbyggere, finnes det ikke noe etablert internasjonalt miljø. Ingen internasjonal eller britisk skole er identifisert fra navngitte kilder. Papirarbeid, naboer og dagligliv foregår på spansk.
En svært liten kommune med høy befolkningstetthet
Ifølge SIMA har Cádiz et areal på litt over tolv kvadratkilometer (2019-tall), mot et innbyggertall i manntallet på nesten hundre og ti tusen per 1. januar 2025. Det gir nesten ni tusen mennesker per kvadratkilometer. Les disse tallene før du ser på boligannonsene, ikke etter.
Fire av elleve bydeler har ingen publisert pris
Idealistas tabell for juli 2026 prissetter sju bydeler. Ayuntamiento-Catedral, Cortadura-Zona Franca, Playa Santa María del Mar og Zona Bahia Blanca har ingen prisantydning. For disse fire områdene er derfor gjennomsnittet for kommunen den eneste referansen du har.
Den dyreste bydelen er på vei ned fra pristoppen
Prisene i Playa Victoria-Paseo Maritimo, som ligger nesten tre tideler over bygjennomsnittet, falt med omtrent en trettendedel i løpet av kvartalet frem til juli 2026 og ligger under toppen fra april. Prisene er fortsatt opp for året, men det er ikke det enveismarkedet som årstallet kan tyde på.
Boligtellingen ekskluderer sekundærboliger og tomme leiligheter
SIMAs tall på rundt førtiseks tusen boliger i Cádiz gjelder primærboliger ved folketellingen i 2021. Det sier ingenting om ferieboliger eller ledige boliger, den delen av markedet en internasjonal kjøper faktisk ser på, og vi har ingen tall fra kilder for dette.
Redaksjonens merknad
Cádiz er for deg som ønsker en spansk by og er villig til å leve der på byens premisser: en liten, tettbefolket kommune hvor tre av hundre innbyggere er utlendinger, hvor det ikke er funnet noen britisk skole, og hvor prisene nådde sitt høyeste nivå noensinne på Idealista i juli 2026. Hvis dette ikke er deg, finnes det tre steder i nærheten som dekker andre behov. El Puerto de Santa María, på samme C1-linje, har en utenlandsk andel som er halvparten så stor igjen, et internasjonalt miljø ledet av amerikanere, og et prisnivå i kommunen som ligger omtrent en tidel under Cádiz, selv om prisene steg med nesten en femtedel i løpet av året. Jerez de la Frontera ligger i innlandet, ikke ved kysten i det hele tatt, med priser på rundt tre femdeler av nivået i Cádiz, togforbindelser med Larga Distancia og Media Distancia, og flyplassen i egen kommune. Conil de la Frontera er dyrere enn Cádiz, har en tysk-dominert utenlandsk befolkning på rundt sju av hundre, og har ingen jernbanestasjon. Tarifa er enda dyrere, har heller ingen stasjon og ingen priser på bydelsnivå på Idealista. Ingen av dem er Cádiz, og det er jo nettopp det som er poenget.
Oppdatert 2026-08-31
Oppdatert 2026-08-31
Hvor man bor og hva man kan forvente i hver prisklasse.
Den dyreste av de sju prissatte bydelene, med en kvadratmeterpris nesten tre tideler over bygjennomsnittet. Prisene steg i løpet av året frem til juli 2026, men falt i løpet av kvartalet og ligger under toppen fra april. Dette er den eneste prissatte bydelen her som ikke er på sitt høyeste nivå.
Den nest dyreste av de sju prissatte bydelene, med en kvadratmeterpris godt over bygjennomsnittet. Prisene hadde en beskjeden stigning i løpet av året frem til juli 2026, langt under tempoet til den raskest voksende bydelen, og ligger litt under toppen fra mars.
Den tredje dyreste av de sju prissatte bydelene, og den med den klart raskeste prisveksten. Prisene steg med nesten en femtedel i året frem til juli 2026, mot en tolvtedel for byen som helhet. Den måneden nådde bydelen sitt eget høyeste prisnivå.
Det gamle fiskerkvartalet og Caleta-stranden. Fjerde dyreste av de sju prissatte bydelene, med en kvadratmeterpris litt under bygjennomsnittet. Den hadde en av de tregere prisstigningene i året frem til juli 2026, og ligger like under toppen fra juni.
Femte dyreste av de sju prissatte bydelene, med en kvadratmeterpris litt under bygjennomsnittet, og en tregere prisvekst enn byen for øvrig i året frem til juli 2026. Likevel nådde bydelen sitt eget høyeste prisnivå den måneden.
Sjette dyreste av de sju prissatte bydelene, med en kvadratmeterpris under bygjennomsnittet. Prisene steg i et litt lavere tempo enn byen for øvrig i året frem til juli 2026, og nådde sitt høyeste nivå den måneden.
Den billigste av de sju prissatte bydelene, og den med den nest raskeste prisveksten i året frem til juli 2026, med en økning på rundt en tidel. Fire andre bydeler i byen har ingen publisert pris i det hele tatt, blant dem området rundt Ayuntamiento og Catedral.
Ærlige svar på spørsmålene kjøpere faktisk stiller.
Satser for overføringsavgift per august 2026. Satsene fastsettes per autonome region og endres. Få bekreftet gjeldende tall hos en spansk advokat eller skatterådgiver før du budsjetterer.
Dyp kunnskap om Cádiz og dens eiendomsmarked.
Vi følger deg gjennom hele prosessen, fra søk til avslutning.
Tilgang til de beste eiendommene før de når markedet.
Vår AI-teknologi matcher deg med perfekte eiendommer raskere enn tradisjonelt søk.
Vår omfattende guide dekker alt utenlandske kjøpere trenger å vite - fra NIE-numre og oppholdstillatelser til boliglån og juridiske krav.
Bruk vår gratis boliglånskalkulator for å estimere månedlige betalinger, sammenligne lånescenarier og forstå de reelle kostnadene ved å kjøpe i Spania.