Cádiz is een provinciehoofdstad en een functionerende haven op een smalle landtong, geen resort. De gemeente beslaat iets meer dan twaalf vierkante kilometer volgens cijfers van SIMA uit 2019 en telde op 1 januari 2025 net iets minder dan honderdtienduizend inwoners volgens het bevolkingsregister, de 'padron'. Samengeteld betekent dit dat de stad een bevolkingsdichtheid heeft van bijna negenduizend mensen per vierkante kilometer. De vraagprijs in juli 2026 was volgens Idealista de hoogste ooit gemeten.
Ongeveer drie op de honderd inwoners hebben een buitenlandse nationaliteit, wat neerkomt op zo'n drieduizend driehonderd mensen volgens hetzelfde bevolkingsregister van 2025. Dat is een lager aandeel dan in El Puerto de Santa María, Jerez, Conil of Tarifa, en dat is het belangrijkste punt van deze pagina. Er is geen Britse enclave en geen noemenswaardige internationale gemeenschap. De grootste groep buitenlanders wordt gevormd door Marokkanen, die ongeveer een zevende van de buitenlandse inwoners uitmaken. Een koper woont hier op z'n Spaans, in een Spaanse stad.
De vraagprijzen stegen met ongeveer een twaalfde in het jaar tot juli 2026. Idealista vermeldt elf wijken en geeft voor zeven daarvan prijzen. De zone Ayuntamiento en Catedral is een van de vier zonder prijsopgave. Playa Victoria aan de Paseo Maritimo is de duurste wijk waarvoor een prijs wordt gegeven, bijna drie tiende boven het stadsgemiddelde, en is gedaald sinds de piek in april. Het aantal woningen dat SIMA opgeeft, betreft alleen hoofdverblijven en zegt niets over tweede huizen of leegstaande appartementen.
Het oordeel
De voordelen zijn echt. De nadelen ook. Beide wegen zwaarder dan een brochure toegeeft.
Een Spaanse stad, geen expat-resort
Ongeveer drie op de honderd inwoners hebben een buitenlandse nationaliteit volgens het bevolkingsregister van 2025. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil en Tarifa hebben allemaal een hoger aandeel. Als het doel van uw verhuizing is om op z’n Spaans te leven, te midden van Spanjaarden, dan voldoet Cádiz daar volledig aan.
Cercanías-treinen rijden over het hele traject per spoor
Het aankomstbord van Adif in Cádiz op 31 augustus 2026 toonde C1-treinen uit Jerez, Aeropuerto de Jerez en San Fernando Bahia Sur, plus T1-diensten uit Chiclana en Rio Arillo. Er zijn geen mededelingen over werkzaamheden of vervangend busvervoer op dit traject.
Het referentieziekenhuis is openbaar bekend
Het EASP-dossier voor het gezondheidscentrum Loreto-Puntales noemt het Hospital Universitario Puerta del Mar als referentiecentrum, binnen het eerstelijnszorgdistrict Bahia de Cádiz-La Janda en de gezondheidszone Cádiz. SIMA telt zeven gezondheidscentra in de gemeente.
Echte klimaatgemiddelden van een station in de stad zelf
Het AEMET-station in Cádiz, code 5973, publiceert de klimaatnormalen voor 1981 tot 2010: een jaargemiddelde van 18,6 graden, 12,7 in januari, 25,0 in augustus, en 523 millimeter neerslag per jaar, waarbij in juli geen neerslag is geregistreerd. Verschillende naburige steden hebben helemaal geen weerstation.
Een functionerende haven met veerdiensten naar de Canarische Eilanden
De havenautoriteit van de Baai van Cádiz meldde 344 cruiseschip-aanlopen en meer dan zeshonderdduizend cruisepassagiers in 2025. Armas Trasmediterranea vaart vanuit Cádiz naar Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife en La Palma. De AP-4 naar Sevilla is sinds januari 2020 tolvrij.
Geen zachte landing voor een buitenlandse koper
Met zo’n drieduizend driehonderd buitenlanders in een stad van honderdtienduizend inwoners is er geen gevestigde internationale gemeenschap. Ook is er uit geen enkele met naam genoemde bron een internationale of Britse school naar voren gekomen. Papierwerk, buren en het dagelijks leven: alles gaat in het Spaans.
Een zeer kleine gemeente met een hoge bevolkingsdichtheid
Volgens SIMA had Cádiz in 2019 een oppervlakte van iets meer dan twaalf vierkante kilometer, tegenover een bevolkingsaantal van bijna honderdtienduizend op 1 januari 2025. Dat komt neer op bijna negenduizend mensen per vierkante kilometer. Het is raadzaam deze cijfers te bekijken voordat u het woningaanbod doorneemt, niet erna.
Voor vier van de elf wijken is geen prijs gepubliceerd
De tabel van Idealista van juli 2026 geeft prijzen voor zeven wijken. Voor Ayuntamiento-Catedral, Cortadura-Zona Franca, Playa Santa María del Mar en Zona Bahia Blanca wordt geen cijfer vermeld. Voor die vier gebieden is het gemeentelijk gemiddelde dus het enige referentiepunt dat u heeft.
De duurste wijk is over zijn hoogtepunt heen
Playa Victoria-Paseo Maritimo, met een prijs bijna drie tiende boven het stadsgemiddelde, daalde met ongeveer een dertiende in het kwartaal tot juli 2026 en ligt nu onder de piek van april. De prijs is op jaarbasis nog steeds gestegen, maar het is niet de eenrichtingsmarkt die het jaarcijfer suggereert.
De woningtelling is exclusief tweede huizen en leegstaande appartementen
Het cijfer van SIMA van ongeveer zesenveertigduizend woningen voor Cádiz betreft hoofdverblijven volgens de volkstelling van 2021. Het zegt niets over vakantiehuizen of leegstaande panden, precies het deel van de markt waar een internationale koper zoekt. Hiervoor hebben we geen cijfers uit een geverifieerde bron.
Van de redactie
Cádiz is voor de koper die een Spaanse stad zoekt en bereid is er te wonen op de voorwaarden van de stad zelf: een kleine, dichtbevolkte gemeente waar drie op de honderd inwoners buitenlander zijn, geen Britse school is gevonden en de prijzen in juli 2026 een recordhoogte bereikten op Idealista. Als dit u niet aanspreekt, zijn er drie nabijgelegen plaatsen die aan andere behoeften voldoen. El Puerto de Santa María, aan dezelfde C1-lijn, heeft een anderhalf keer zo groot aandeel buitenlanders, een voornamelijk Amerikaanse internationale gemeenschap en een gemeentelijke prijs die ongeveer een tiende lager ligt dan in Cádiz, hoewel deze in een jaar tijd met bijna een vijfde steeg. Jerez de la Frontera ligt in het binnenland, helemaal niet aan de kust, met prijzen die rond de drie vijfde van het niveau in Cádiz liggen, Larga Distancia- en Media Distancia-treinen en een vliegveld in de eigen gemeente. Conil de la Frontera is duurder dan Cádiz, heeft een aandeel van ongeveer zeven buitenlanders op de honderd met Duitsers als grootste groep, en heeft geen treinstation. Tarifa is nog duurder, heeft eveneens geen station en geen wijkprijzen op Idealista. Geen van deze plaatsen is Cádiz, en dat is nu juist het punt.
Bijgewerkt 2026-08-31
Bijgewerkt 2026-08-31
Waar te wonen en wat je per prijsklasse kunt verwachten.
De duurste van de zeven wijken met een prijsindicatie, bijna drie tiende boven het stadsgemiddelde per vierkante meter. De prijs steeg over het jaar tot juli 2026 maar daalde in het laatste kwartaal en ligt onder de piek van april. Het is de enige wijk met prijsindicatie die niet op zijn hoogtepunt staat.
De op een na duurste van de zeven wijken met prijsindicatie en ruim boven het stadsgemiddelde per vierkante meter. De prijs steeg bescheiden over het jaar tot juli 2026, beduidend langzamer dan de snelst stijgende wijk, en ligt iets onder de piek van maart.
De op twee na duurste van de zeven wijken met prijsindicatie en veruit de snelste stijger, met een toename van bijna een vijfde in het jaar tot juli 2026, vergeleken met circa een twaalfde voor de stad als geheel. In die maand bereikte de wijk een recordhoogte.
De oude visserswijk en het strand van Caleta, de vierde van de zeven wijken met prijsindicatie en iets onder het stadsgemiddelde per vierkante meter. De wijk behoorde tot de langzamere stijgers over het jaar tot juli 2026 en ligt net onder de piek van juni.
De vijfde van de zeven wijken met prijsindicatie, iets onder het stadsgemiddelde per vierkante meter, en een langzamere stijger dan de stad als geheel in het jaar tot juli 2026. Desondanks bereikte de wijk in die maand een recordhoogte.
De zesde van de zeven wijken met prijsindicatie en onder het stadsgemiddelde per vierkante meter. De prijs steeg iets langzamer dan het stadsgemiddelde in het jaar tot juli 2026 en bereikte in die maand een recordhoogte.
De goedkoopste van de zeven wijken met prijsindicatie, en de op een na snelste stijger in het jaar tot juli 2026, met een toename van ongeveer een tiende. Voor vier andere wijken in de stad, waaronder de zone Ayuntamiento en Catedral, wordt helemaal geen prijs gepubliceerd.
Eerlijke antwoorden op de vragen die kopers echt stellen.
Overdrachtsbelastingtarieven per augustus 2026. Tarieven worden per autonome regio vastgesteld en veranderen. Laat de actuele cijfers bevestigen door een Spaanse advocaat of belastingadviseur voordat u gaat rekenen.
Diepgaande kennis van Cádiz en de vastgoedmarkt.
We begeleiden u gedurende het hele proces, van zoeken tot afsluiten.
Toegang tot de beste woningen voordat ze op de markt komen.
Onze AI-technologie matcht u sneller met perfecte woningen dan traditioneel zoeken.
Onze uitgebreide gids behandelt alles wat buitenlandse kopers moeten weten - van NIE-nummers tot hypotheken en juridische vereisten.
Gebruik onze gratis hypotheekcalculator om maandelijkse betalingen te schatten, leningsscenario's te vergelijken en de werkelijke kosten van kopen in Spanje te begrijpen.