Playa Victoria - Paseo Maritimo
280.000 - 620.000 €Indicatieve prijzenDe prijs ligt boven de gemeentelijke vraagprijs.
Strand
109.950
Inwoners
19°C
Jaargemiddelde
3%
Buitenlandse inwoners
€ 3.310
Gem. €/m²
Bijgewerkt 19 sep 2026Hoe wij onze data verzamelen →
Wonen in Cádiz
Cádiz is een provinciehoofdstad en een havenstad in bedrijf, geen toeristenoord. De gemeente beslaat een oppervlakte van iets meer dan twaalf vierkante kilometer, volgens cijfers van SIMA uit 2019, en telde op 1 januari 2025 net iets minder dan honderdtienduizend inwoners volgens de 'padron'. Daarmee komt de bevolkingsdichtheid uit op bijna negenduizend mensen per vierkante kilometer. De vraagprijs op Idealista van juli 2026 is de hoogste in de hele meetreeks.
Ongeveer drie op de honderd inwoners hebben een buitenlandse nationaliteit, zo'n drieduizenddriehonderd mensen volgens dezelfde 'padron' van 2025. Dat is een lager aandeel dan in El Puerto de Santa María, Jerez, Conil of Tarifa, en dat is het belangrijkste wat u over deze stad moet weten. Er is geen Britse enclave en geen noemenswaardige internationale gemeenschap. De grootste groep buitenlanders is Marokkaans, goed voor ongeveer een zevende van alle buitenlandse inwoners. Wie hier koopt, leeft op z'n Spaans, in een Spaanse stad.
De vraagprijzen stegen met ongeveer een twaalfde in het jaar tot juli 2026. Playa Victoria aan de Paseo Maritimo is de duurste wijk, met prijzen die bijna drie tiende boven het stadsgemiddelde liggen. De prijzen daar zijn sinds een piek in april weer iets gedaald. De woningtelling van SIMA omvat alleen hoofdverblijven en zegt niets over tweede huizen of leegstaande appartementen.
Het oordeel
Eerlijk bekeken, beide kanten.
De voordelen zijn echt. De nadelen ook. Beide wegen zwaarder dan een brochure toegeeft.
Wat pleit voor
Een Spaanse stad, geen expat-resort
Ongeveer drie op de honderd inwoners hebben een buitenlandse nationaliteit volgens het bevolkingsregister van 2025. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil en Tarifa hebben allemaal een hoger aandeel. Als het doel van uw verhuizing is om op z’n Spaans te leven, te midden van Spanjaarden, dan voldoet Cádiz daar volledig aan.
Cercanías-treinen rijden over het hele traject per spoor
Het aankomstbord van Adif in Cádiz op 31 augustus 2026 toonde C1-treinen uit Jerez, Aeropuerto de Jerez en San Fernando Bahia Sur, plus T1-diensten uit Chiclana en Rio Arillo. Er zijn geen mededelingen over werkzaamheden of vervangend busvervoer op dit traject.
Het referentieziekenhuis is openbaar bekend
Het EASP-dossier voor het gezondheidscentrum Loreto-Puntales noemt het Hospital Universitario Puerta del Mar als referentiecentrum, binnen het eerstelijnszorgdistrict Bahia de Cádiz-La Janda en de gezondheidszone Cádiz. SIMA telt zeven gezondheidscentra in de gemeente.
Echte klimaatgemiddelden van een station in de stad zelf
Het AEMET-station in Cádiz, code 5973, publiceert de klimaatnormalen voor 1981 tot 2010: een jaargemiddelde van 18,6 graden, 12,7 in januari, 25,0 in augustus, en 523 millimeter neerslag per jaar, waarbij in juli geen neerslag is geregistreerd. Verschillende naburige steden hebben helemaal geen weerstation.
Een functionerende haven met veerdiensten naar de Canarische Eilanden
De havenautoriteit van de Baai van Cádiz meldde 344 cruiseschip-aanlopen en meer dan zeshonderdduizend cruisepassagiers in 2025. Armas Trasmediterranea vaart vanuit Cádiz naar Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife en La Palma. De AP-4 naar Sevilla is sinds januari 2020 tolvrij.
Wat pleit tegen
Geen zachte landing voor een buitenlandse koper
Met zo’n drieduizend driehonderd buitenlanders in een stad van honderdtienduizend inwoners is er geen gevestigde internationale gemeenschap. Ook is er uit geen enkele met naam genoemde bron een internationale of Britse school naar voren gekomen. Papierwerk, buren en het dagelijks leven: alles gaat in het Spaans.
Een zeer kleine gemeente met een hoge bevolkingsdichtheid
Volgens SIMA had Cádiz in 2019 een oppervlakte van iets meer dan twaalf vierkante kilometer, tegenover een bevolkingsaantal van bijna honderdtienduizend op 1 januari 2025. Dat komt neer op bijna negenduizend mensen per vierkante kilometer. Het is raadzaam deze cijfers te bekijken voordat u het woningaanbod doorneemt, niet erna.
Voor vier van de elf wijken is geen prijs gepubliceerd
De tabel van Idealista van juli 2026 geeft prijzen voor zeven wijken. Voor Ayuntamiento-Catedral, Cortadura-Zona Franca, Playa Santa María del Mar en Zona Bahia Blanca wordt geen cijfer vermeld. Voor die vier gebieden is het gemeentelijk gemiddelde dus het enige referentiepunt dat u heeft.
De duurste wijk is over zijn hoogtepunt heen
Playa Victoria-Paseo Maritimo, met een prijs bijna drie tiende boven het stadsgemiddelde, daalde met ongeveer een dertiende in het kwartaal tot juli 2026 en ligt nu onder de piek van april. De prijs is op jaarbasis nog steeds gestegen, maar het is niet de eenrichtingsmarkt die het jaarcijfer suggereert.
De woningtelling is exclusief tweede huizen en leegstaande appartementen
Het cijfer van SIMA van ongeveer zesenveertigduizend woningen voor Cádiz betreft hoofdverblijven volgens de volkstelling van 2021. Het zegt niets over vakantiehuizen of leegstaande panden, precies het deel van de markt waar een internationale koper zoekt. Hiervoor hebben we geen cijfers uit een geverifieerde bron.
Van de redactie
Waar u misschien beter af bent
Cádiz is voor de koper die een Spaanse stad zoekt en bereid is er te wonen op de voorwaarden van de stad zelf: een kleine, dichtbevolkte gemeente waar drie op de honderd inwoners buitenlander zijn, geen Britse school is gevonden en de prijzen in juli 2026 een recordhoogte bereikten op Idealista. Als dit u niet aanspreekt, zijn er drie nabijgelegen plaatsen die aan andere behoeften voldoen. El Puerto de Santa María, aan dezelfde C1-lijn, heeft een anderhalf keer zo groot aandeel buitenlanders, een voornamelijk Amerikaanse internationale gemeenschap en een gemeentelijke prijs die ongeveer een tiende lager ligt dan in Cádiz, hoewel deze in een jaar tijd met bijna een vijfde steeg. Jerez de la Frontera ligt in het binnenland, helemaal niet aan de kust, met prijzen die rond de drie vijfde van het niveau in Cádiz liggen, Larga Distancia- en Media Distancia-treinen en een vliegveld in de eigen gemeente. Conil de la Frontera is duurder dan Cádiz, heeft een aandeel van ongeveer zeven buitenlanders op de honderd met Duitsers als grootste groep, en heeft geen treinstation. Tarifa is nog duurder, heeft eveneens geen station en geen wijkprijzen op Idealista. Geen van deze plaatsen is Cádiz, en dat is nu juist het punt.
Cádiz op de kaart
Leefdata
Klimaat
- Jaargemiddelde
- 19°C
station: Cádiz (5973)
Gemiddelde 1981-2010 · AEMET
Woningmarkt
€ 3.310
/m²
+8,1% op jaarbasis
Bijgewerkt 31 aug 2026
Bereikbaarheid
JEREZ VLIEGVELD
Jerez · XRY
0+ directe routes
Directe vluchten
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Gemeenschap
3%
Buitenlandse inwoners
jaarlijkse volkstelling van INE, op basis van nationaliteit, 1 januari 2025
Meest voorkomende nationaliteit onder buitenlandse inwoners: Marokko, 14.1%
gemeenteregister van IECA/SIMA, op basis van nationaliteit, 1 januari 2025
Voorzieningen
0
Int. scholen
Wijken van Cádiz
Waar u kunt wonen en wat u per prijsklasse kunt verwachten.
Zona Laguna
240.000 - 540.000 €Indicatieve prijzenDe vraagprijzen liggen boven het gemeentelijk gemiddelde en stijgen op jaarbasis langzamer dan de gemeente.
WoonwijkAan de kust
Zona San Jose - Varela
240.000 - 530.000 €Indicatieve prijzenDe vraagprijzen liggen boven het gemeentelijk gemiddelde en stijgen op jaarbasis sneller dan de gemeente.
Woonwijk
La Caleta - La Vina
200.000 - 460.000 €Indicatieve prijzenDe oude visserswijk en het strand van Caleta. De vraagprijzen liggen onder het stadsgemiddelde. De jaarlijkse prijsontwikkeling was trager in vergelijking met de stad.
HistorischStrand
Mentidero - Teatro Falla - Alameda
200.000 - 450.000 €Indicatieve prijzenDe vraagprijzen liggen onder het gemeentelijk gemiddelde. De jaarlijkse prijsevolutie was trager in vergelijking met de gemeente.
CentraalAlles op loopafstand
La Paz - Segunda Aguada - Loreto
200.000 - 450.000 €Indicatieve prijzenDe vraagprijzen liggen onder het stadsgemiddelde. De jaarlijkse prijsontwikkeling was trager in vergelijking met de stad.
Woonwijk
Centro Historico - Plaza Espana
200.000 - 440.000 €Indicatieve prijzenDe vraagprijzen liggen onder het gemeentelijk gemiddelde en stijgen op jaarbasis sneller dan de gemeente.
HistorischCentraal
Veelgestelde vragen over Cádiz
Eerlijke antwoorden op de vragen die kopers echt stellen.
Hoeveel buitenlanders wonen er in Cádiz?+
Op 1 januari 2025 stonden er drieduizend driehonderdzevenendertig buitenlanders ingeschreven in het bevolkingsregister ('padron'), op een totale bevolking van 109.950 op dezelfde datum. Dat is ongeveer drie op de honderd. De grootste nationaliteit is Marokkaans, met ongeveer een zevende van de buitenlandse inwoners; het statistiekbureau publiceert alleen de grootste nationaliteit, dus een verdere uitsplitsing is er niet. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil en Tarifa hebben allemaal een hoger percentage buitenlanders.
Is er een trein van Cádiz naar de luchthaven van Jerez?+
Ja. De Cercanías-lijn C1 rijdt als treindienst tussen Cádiz, El Puerto de Santa María en Jerez. Het aankomstbord van Adif in Cádiz toonde op 31 augustus 2026 aankomende C1-treinen van Aeropuerto de Jerez. Er is geen sprake van vervangend busvervoer op dit traject. Geen van de door ons geraadpleegde bronnen vermeldt een reistijd of frequentie, dus die geven wij ook niet. De luchthaven van Jerez zelf, in de gemeente Jerez de la Frontera, verwerkte volgens Aena in 2025 885 duizend passagiers op 32 routes.
Wat is de duurste wijk van Cádiz?+
Playa Victoria aan de Paseo Maritimo, met een prijs die volgens Idealista bijna drie tiende boven het gemeentelijk gemiddelde van juli 2026 ligt, hoewel deze is gedaald sinds de piek in april. Van de zeven wijken met een prijsindicatie is Centro Historico rond Plaza Espana de goedkoopste, en Zona San Jose-Varela steeg het snelst in een jaar tijd, met bijna een vijfde. Voor vier wijken, waaronder de zone Ayuntamiento-Catedral en Playa Santa María del Mar, wordt helemaal geen prijs gepubliceerd.
Hoe is het weer in Cádiz?+
AEMET heeft een hoofdstation in de stad, code 5973, met klimaatnormalen voor de periode 1981-2010. Het jaargemiddelde is 18,6 graden, met een gemiddelde dagelijkse maximumtemperatuur van 21,6 en een minimum van 15,4. Januari heeft een gemiddelde van 12,7 graden, juli van 24,6 en augustus van 25,0. De jaarlijkse neerslag is 523 millimeter, met 69 millimeter in januari, geen geregistreerde neerslag in juli en twee in augustus. Dit zijn de eigen cijfers van het station, niet overgenomen van elders.
Welk ziekenhuis bedient Cádiz?+
Cádiz ligt in het eerstelijnszorgdistrict Bahia de Cádiz-La Janda, in de basisgezondheidszone Cádiz. Het referentieziekenhuis is het Hospital Universitario Puerta del Mar, zoals vermeld in het EASP-dossier van het gezondheidscentrum Loreto-Puntales. Dit is het vermelden waard omdat ditzelfde veld leeg is voor El Puerto de Santa María, Conil, Barbate en Zahara de los Atunes. SIMA telt zeven gezondheidscentra en geen lokale 'consultorios' in de gemeente in 2025.
Zijn er internationale scholen in Cádiz?+
We hebben er geen kunnen identificeren uit een met naam genoemde bron. Aangezien slechts drie op de honderd inwoners een buitenlandse nationaliteit hebben, moet een koper er niet van uitgaan dat die er is. Wat SIMA wel publiceert voor het schooljaar 2023-2024 is een telling van onderwijsinstellingen per niveau: 43 voor kleuteronderwijs, 28 voor basisonderwijs, 21 voor verplicht voortgezet onderwijs, 17 voor 'bachillerato', 11 voor middelbaar beroepsonderwijs, 14 voor hoger beroepsonderwijs en 8 voor volwassenenonderwijs. Een instelling die meerdere niveaus aanbiedt, kan in elke categorie voorkomen, dus de kolommen moeten niet bij elkaar worden opgeteld.
Hoe groot en hoe dichtbevolkt is Cádiz?+
Klein en dichtbevolkt. De oppervlakte van de gemeente is volgens SIMA iets meer dan twaalf vierkante kilometer (cijfers uit 2019). Het bevolkingsregister ('padron') telde op 1 januari 2025 net iets minder dan honderdtienduizend mensen. Samengeteld geeft dit een bevolkingsdichtheid van bijna negenduizend mensen per vierkante kilometer. SIMA meldt ook ongeveer zesenveertigduizend hoofdverblijven uit de volkstelling van 2021, maar deze telling is exclusief tweede huizen en leegstaande panden. Zie dit dus niet als het totale woningbestand.
Wat zijn de kosten van het kopen van onroerend goed in Cádiz?+
Bij het kopen van een woning in Cádiz rekent u op overdrachtsbelasting (ITP) van 7%, plus ongeveer 3-4% aan notaris-, kadaster- en juridische kosten. De makelaarscommissie wordt normaal door de verkoper betaald. Op het vasteland en de Balearen betaalt nieuwbouw 10% btw (IVA) plus AJD-zegelrecht in plaats van ITP. De overdrachtsbelasting wordt vastgesteld door Andalucía en niet landelijk, en er kunnen lagere tarieven gelden voor een hoofdverblijf en voor jongere kopers.
Wat zijn de lopende kosten van het bezitten van onroerend goed in Cádiz?+
Jaarlijkse eigendomskosten in Cádiz omvatten IBI (onroerendgoedbelasting) van 0,4-1,1% van de kadastrale waarde, gemeenschapskosten (voor appartementen), vuilnisbelasting (basura), nutsvoorzieningen en opstalverzekering. Begroot ongeveer 2-4% van de waarde van het onroerend goed per jaar voor alle lopende kosten. De IBI wordt vastgesteld door de gemeente Cádiz binnen een landelijke bandbreedte, dus die is gemeentelijk en niet regionaal.
Welke belastingen betaal ik bij het verkopen van onroerend goed in Cádiz?+
Bij het verkopen van onroerend goed in Cádiz, betaalt u vermogenswinstbelasting (plusvalía) over de winst tegen tarieven van 19-26% afhankelijk van het winstbedrag. Niet-ingezetenen hebben 3% van de verkoopprijs ingehouden bij oplevering. U kunt ook gemeentelijke vermogenswinstbelasting betalen. Vrijstellingen voor hoofdverblijf kunnen van toepassing zijn voor ingezetenen ouder dan 65 jaar. Vermogenswinstbelasting is landelijk, dus in Andalucía geldt hetzelfde als in de rest van Spanje. De plusvalia municipal wordt vastgesteld door de gemeente Cádiz en kent sinds de hervorming van 2021 twee rekenmethodes, vraag uw advocaat welke voor u gunstiger is.
Kan ik nog een Golden Visa krijgen door vastgoed te kopen in Spanje?+
Nee. Spanje heeft de vastgoedroute van de Golden Visa in april 2025 afgeschaft, dus kopen in Cádiz geeft geen verblijfsrecht meer. Kopers van buiten de EU die in Spanje willen wonen vragen een apart verblijfsvisum aan, meestal het non-lucratieve visum (inkomensbewijs en particuliere ziektekostenverzekering) of het digital nomad visum (werk op afstand voor niet-Spaanse opdrachtgevers). Vraag een immigratieadvocaat welke route bij u past voordat u koopt.
Overdrachtsbelastingtarieven per augustus 2026. Tarieven worden per autonome regio vastgesteld en veranderen. Laat de actuele cijfers bevestigen door een Spaanse advocaat of belastingadviseur voordat u gaat rekenen.
Eerlijke lokale gidsen
De voor- en nadelen van elke plaats, met cijfers en bronnen over prijzen, klimaat en kosten.
Uw eigen gratis dashboard
Uw woningzoektocht, opgeslagen steden, hypotheekcalculator en een stappenplan voor het kopen, van uw eerste zoekopdracht tot de sleuteloverdracht.
Makelaars en eigenaren komen naar u toe
Lokale makelaars die uw taal spreken, en eigenaren die hun eigen woning verkopen, nemen contact met u op over woningen die bij uw zoekopdracht passen.
U houdt de regie
Makelaars en eigenaren vragen eerst om contact. Uw contactgegevens worden alleen gedeeld met de mensen die u accepteert.
Gids voor buitenlandse kopers
Nieuw in het kopen van vastgoed in Spanje?
Onze uitgebreide gids behandelt alles wat buitenlandse kopers moeten weten - van NIE-nummers tot hypotheken en juridische vereisten.
Hypotheekcalculator
Bereken uw spaanse hypotheek
Gebruik onze gratis hypotheekcalculator om maandelijkse betalingen te schatten, leningsscenario's te vergelijken en de werkelijke kosten van kopen in Spanje te begrijpen.