Playa Victoria - Paseo Maritimo
280.000 - 620.000 €Prix indicatifsSon prix est supérieur au prix demandé moyen de la commune.
Plage
109.950
Population
19°C
Moyenne annuelle
3%
Résidents étrangers
3 310 €
Moy. €/m²
Mis à jour 19 sept. 2026L'origine de nos donnees →
Vivre à Cadix
Cadix est une capitale de province et un port de commerce actif bâti sur une étroite langue de terre : ce n'est pas une station balnéaire. La commune s'étend sur un peu plus de douze kilomètres carrés selon les données de 2019, et comptait un peu moins de cent dix mille habitants au 1er janvier 2025. Sa densité atteint ainsi près de neuf mille habitants au kilomètre carré. Le prix de vente affiché en juillet 2026 a atteint un niveau record.
Environ trois résidents sur cent sont de nationalité étrangère, soit quelque trois mille trois cents personnes selon le registre municipal de 2025. C'est une proportion inférieure à celle d'El Puerto de Santa María, Jerez, Conil ou Tarifa, et c'est le point le plus important à retenir. Il n'y a ni enclave britannique, ni communauté internationale d'envergure. La première nationalité étrangère est la marocaine, qui représente environ un septième des résidents étrangers. Un acheteur s'installe ici pour vivre à l'espagnole, dans une ville espagnole.
Les prix de vente affichés ont augmenté d'environ un douzième sur l'année écoulée jusqu'en juillet 2026. Le quartier de la Playa Victoria, sur le Paseo Marítimo, est le plus cher : ses prix sont supérieurs de près de trois dixièmes à la moyenne de la ville, et ce malgré un léger recul depuis un pic atteint en avril. Le recensement des logements ne couvre que les résidences principales et ne dit rien des résidences secondaires ou des appartements vacants.
Le verdict
Honnêtement, les deux faces.
Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.
Les arguments pour
Une ville espagnole, pas une enclave pour expatriés
Environ trois résidents sur cent sont de nationalité étrangère selon le recensement de 2025. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil et Tarifa affichent tous une proportion plus élevée. Si votre objectif est de vous installer pour vivre en espagnol, au milieu des Espagnols, Cádiz répondra parfaitement à vos attentes.
Des trains Cercanías qui circulent bien sur toute la ligne
Le tableau des arrivées d'Adif à la gare de Cádiz le 31 août 2026 indiquait des trains C1 en provenance de Jerez, de l'Aeropuerto de Jerez et de San Fernando Bahia Sur, ainsi que des services T1 depuis Chiclana et Rio Arillo. Aucun avis de travaux ou de service de substitution par bus n'est en vigueur sur ce corridor.
L'hôpital de référence est officiellement publié
Le dossier de l'EASP pour le centre de santé Loreto-Puntales désigne l'Hospital Universitario Puerta del Mar comme son centre de référence, au sein du district de soins primaires Bahia de Cádiz-La Janda et de la zone sanitaire de Cádiz. Le SIMA dénombre sept centres de santé dans la municipalité.
Des normales climatiques réelles, issues d'une station située dans la ville
La station AEMET de Cádiz, code 5973, publie les normales pour la période 1981-2010 : une moyenne annuelle de 18,6 degrés, 12,7 en janvier, 25,0 en août, et 523 millimètres de pluie par an, avec aucune précipitation enregistrée en juillet. Plusieurs villes voisines n'ont aucune station.
Un port actif avec des ferries pour les Canaries
L'autorité portuaire de la baie de Cádiz a signalé 344 escales de navires de croisière et plus de six cent mille croisiéristes en 2025. De plus, Armas Trasmediterranea assure des liaisons maritimes depuis Cádiz vers Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife et La Palma. L'autoroute AP-4 vers Séville est gratuite depuis janvier 2020.
Les arguments contre
Pas une destination facile pour un acquéreur étranger
Avec quelque trois mille trois cents ressortissants étrangers dans une ville de cent dix mille habitants, il n'y a pas de communauté internationale établie, et aucune école internationale ou britannique n'a pu être identifiée via une source fiable. Les formalités administratives, les relations de voisinage et la vie quotidienne se déroulent en espagnol.
Une municipalité très petite et à forte densité
Le SIMA attribue à Cádiz une superficie d'un peu plus de douze kilomètres carrés en 2019, pour une population de près de cent dix mille habitants au 1er janvier 2025, soit une densité de près de neuf mille habitants au kilomètre carré. Lisez ces chiffres avant de consulter les annonces, pas après.
Quatre des onze quartiers n'ont aucun prix publié
Le tableau d'Idealista de juillet 2026 évalue sept quartiers. Ayuntamiento-Catedral, Cortadura-Zona Franca, Playa Santa María del Mar et Zona Bahia Blanca n'affichent aucun chiffre. Pour ces quatre secteurs, la moyenne municipale est donc votre seule référence.
Le quartier le plus cher n'est plus à son sommet
Playa Victoria-Paseo Maritimo, près de trois dixièmes au-dessus du chiffre de la ville, a chuté d'environ un treizième au cours du trimestre se terminant en juillet 2026 et se situe sous son pic d'avril. Le quartier reste en hausse sur l'année, mais le marché n'est pas aussi uniformément haussier que le chiffre annuel pourrait le laisser penser.
Le décompte des logements exclut les résidences secondaires et les appartements vides
Le chiffre du SIMA d'environ quarante-six mille logements pour Cádiz correspond aux résidences principales lors du recensement de 2021. Il ne dit rien des résidences de vacances ou du parc de logements vacants, c'est-à-dire le segment de marché qui intéresse un acheteur international, et pour lequel nous n'avons aucun chiffre sourcé.
Note de la rédaction
Là où vous seriez peut-être mieux ailleurs
Cádiz s'adresse à l'acquéreur qui recherche une ville espagnole et qui est prêt à y vivre selon les codes locaux : une petite municipalité dense où les résidents étrangers représentent trois personnes sur cent, où aucune école britannique n'a été identifiée et où les prix ont atteint un record sur Idealista en juillet 2026. Si ce n'est pas votre cas, trois localités voisines répondent à des besoins différents. El Puerto de Santa María, sur la même ligne C1, a une part d'étrangers une fois et demie plus importante, une communauté étrangère principalement américaine, et un prix municipal environ un dixième inférieur à celui de Cádiz, bien qu'il ait augmenté de près d'un cinquième sur l'année. Jerez de la Frontera est dans les terres, loin du littoral, avec des prix équivalents à environ trois cinquièmes de ceux de Cádiz, des trains Larga Distancia et Media Distancia, et l'aéroport sur son propre territoire municipal. Conil de la Frontera est plus chère que Cádiz, avec une communauté étrangère majoritairement allemande représentant environ sept résidents sur cent, et ne possède pas de gare ferroviaire. Tarifa, encore plus chère, n'a pas non plus de gare et ne dispose d'aucun prix par quartier sur Idealista. Aucune n'est Cádiz, et c'est bien là tout l'intérêt.
Cadix sur la carte
Données de vie
Climat
- Moyenne annuelle
- 19°C
station: Cádiz (5973)
Moyenne 1981-2010 · AEMET
Marché immobilier
3 310 €
/m²
+8,1% sur un an
Mis à jour 31 août 2026
Accès
JEREZ AÉROPORT
Jerez · XRY
0+ liaison directe
Vols directs
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Communauté
3%
Résidents étrangers
recensement annuel de la population de l'INE, critère de nationalité, 1 janvier 2025
Nationalité la plus représentée parmi les résidents étrangers: Maroc, 14.1%
registre municipal IECA/SIMA, critère de nationalité, 1 janvier 2025
Équipements
0
Écoles int.
Quartiers de Cadix
Où vivre et à quoi s'attendre selon le budget.
Zona Laguna
240.000 - 540.000 €Prix indicatifsSon prix est supérieur au chiffre de la commune, et il augmente plus lentement que la commune sur l'année.
RésidentielCôtier
Zona San Jose - Varela
240.000 - 530.000 €Prix indicatifsLes prix sont supérieurs à la moyenne municipale et augmentent plus rapidement que ceux de la municipalité sur l'année. Le quartier a atteint son propre record historique.
Résidentiel
La Caleta - La Vina
200.000 - 460.000 €Prix indicatifsL'ancien quartier de pêcheurs et la plage de la Caleta. Les prix affichés sont inférieurs à la moyenne de la ville. L'évolution annuelle des prix a été plus lente que celle de la ville.
HistoriquePlage
Mentidero - Teatro Falla - Alameda
200.000 - 450.000 €Prix indicatifsLes prix de vente sont inférieurs à la moyenne municipale. La variation annuelle a été plus lente que celle de la municipalité.
CentralTout à pied
La Paz - Segunda Aguada - Loreto
200.000 - 450.000 €Prix indicatifsLes prix demandés sont inférieurs à la moyenne de la ville. L'évolution annuelle des prix a été plus lente que celle de la ville.
Résidentiel
Centro Historico - Plaza Espana
200.000 - 440.000 €Prix indicatifsLes prix sont inférieurs à la moyenne municipale et augmentent plus rapidement que ceux de la municipalité sur l'année.
HistoriqueCentral
Questions fréquentes sur Cadix
Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.
Combien d'étrangers vivent à Cádiz ?+
Trois mille trois cent trente-sept ressortissants étrangers étaient inscrits au recensement (« padrón ») au 1er janvier 2025, pour une population municipale de 109 950 personnes à la même date, soit environ trois sur cent. La première nationalité est marocaine, représentant environ un septième des résidents étrangers ; l'office de la statistique ne publie que la nationalité la plus représentée, il n'y a donc pas de ventilation plus détaillée. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil et Tarifa ont tous une proportion d'étrangers plus élevée.
Y a-t-il un train de Cádiz à l'aéroport de Jerez ?+
Oui. La ligne C1 des Cercanías assure une liaison ferroviaire entre Cádiz, El Puerto de Santa María et Jerez. Le tableau des arrivées d'Adif à Cádiz le 31 août 2026 affichait des trains C1 en provenance de l'Aeropuerto de Jerez. Aucun avis de substitution par bus n'est en vigueur sur ce corridor. Aucune des sources que nous avons consultées ne publie de temps de trajet ou de fréquence, nous n'en indiquons donc pas. L'aéroport de Jerez lui-même, situé sur la commune de Jerez de la Frontera, a accueilli 885 mille passagers sur 32 lignes en 2025, selon l'Aena.
Quel est le quartier le plus cher de Cádiz ?+
Playa Victoria sur le Paseo Maritimo, avec un prix près de trois dixièmes supérieur au chiffre municipal de juillet 2026 sur Idealista, bien qu'il ait baissé depuis son sommet d'avril. Des sept quartiers évalués, le Centro Historico autour de la Plaza Espana est le moins cher, et la Zona San Jose-Varela est celui qui a connu la plus forte hausse sur l'année, de près d'un cinquième. Quatre quartiers n'ont aucun prix publié, y compris le secteur Ayuntamiento-Catedral et Playa Santa María del Mar.
Quel temps fait-il à Cádiz ?+
L'AEMET dispose d'une station principale dans la ville, code 5973, avec des normales pour la période 1981-2010. La moyenne annuelle est de 18,6 degrés, avec une maximale journalière moyenne de 21,6 et une minimale de 15,4. La moyenne en janvier est de 12,7 degrés, en juillet de 24,6 et en août de 25,0. Les précipitations annuelles sont de 523 millimètres, avec 69 millimètres en janvier, aucune enregistrée en juillet et deux en août. Il s'agit des chiffres propres à la station, non empruntés ailleurs.
Quel hôpital dessert Cádiz ?+
Cádiz se situe dans le district de soins primaires de Bahia de Cádiz-La Janda, dans la zone de santé de base de Cádiz. Son hôpital de référence est l'Hospital Universitario Puerta del Mar, comme indiqué dans le dossier EASP du centre de santé Loreto-Puntales. Il est important de le préciser car ce même champ est vide pour El Puerto de Santa María, Conil, Barbate et Zahara de los Atunes. Le SIMA dénombre sept centres de santé et aucun « consultorio » local dans la municipalité en 2025.
Y a-t-il des écoles internationales à Cádiz ?+
Nous n'en avons identifié aucune à partir d'une source nommée. Étant donné que seulement trois résidents sur cent sont de nationalité étrangère, un acquéreur ne devrait pas présumer de leur existence. Ce que le SIMA publie pour l'année scolaire 2023-2024 est un décompte des établissements par niveau : 43 pour le pré-scolaire, 28 pour le primaire, 21 pour le secondaire obligatoire, 17 pour le « bachillerato », 11 pour la formation professionnelle de grade moyen et 14 pour celle de grade supérieur, et 8 pour l'éducation des adultes. Un établissement proposant plusieurs niveaux peut apparaître dans chaque catégorie, les colonnes ne doivent donc pas être additionnées.
Quelle est la taille de Cádiz et sa densité de population ?+
Petite et dense. La superficie de la municipalité, selon le SIMA, est d'un peu plus de douze kilomètres carrés (chiffre de 2019). Le recensement (« padrón ») du 1er janvier 2025 dénombre un peu moins de cent dix mille habitants. Le rapport des deux donne donc une densité de près de neuf mille habitants au kilomètre carré. Le SIMA fait également état d'environ quarante-six mille résidences principales d'après le recensement de 2021, mais ce chiffre exclut les résidences secondaires et les logements vacants. Ne le considérez donc pas comme le parc immobilier total.
Quels sont les coûts d'achat de propriété à Cadix ?+
Pour un achat immobilier à Cadix, prévoyez la taxe de transfert de propriété (ITP) de 7 %, plus environ 3-4 % de frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat. La commission d'agence est normalement payée par le vendeur. Sur la péninsule et aux Baléares, les logements neufs paient la TVA (IVA) de 10 % plus le droit de timbre AJD au lieu de l'ITP. Les droits de mutation sont fixés par Andalucía et non au niveau national, et des taux réduits peuvent s'appliquer pour une résidence principale ou de jeunes acheteurs.
Quels sont les coûts continus de possession d'une propriété à Cadix ?+
Les coûts annuels de possession de propriété à Cadix comprennent l'IBI (taxe foncière) de 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, les frais de communauté (pour les appartements), la taxe de collecte des ordures (basura), les factures de services publics et l'assurance de propriété. Prévoyez environ 2 à 4% de la valeur de la propriété par an pour tous les coûts courants. L'IBI est fixé par la mairie de Cadix dans une fourchette nationale, il est donc municipal et non régional.
Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d'une propriété à Cadix ?+
Lors de la vente d'une propriété à Cadix, vous payez l'impôt sur les plus-values (plusvalía) sur le bénéfice à des taux de 19 à 26% selon le montant du gain. Les non-résidents ont 3% du prix de vente retenu à la finalisation. Vous pouvez également payer l'impôt municipal sur les plus-values. Des exemptions de résidence principale peuvent s'appliquer pour les résidents de plus de 65 ans. L'impôt sur la plus-value est national, il est donc identique en Andalucía et dans le reste de l'Espagne. La plusvalia municipal est fixée par la mairie de Cadix et connaît deux méthodes de calcul depuis la réforme de 2021, demandez à votre avocat laquelle vous est plus favorable.
Puis-je encore obtenir un Golden Visa en achetant un bien en Espagne ?+
Non. L'Espagne a supprimé la voie d'investissement immobilier du Golden Visa en avril 2025, acheter à Cadix n'ouvre donc plus de droit au séjour. Les acheteurs hors UE qui souhaitent vivre en Espagne demandent un titre distinct, le plus souvent le visa non lucratif (justificatif de revenus et assurance santé privée) ou le visa nomade numérique (travail à distance pour des clients non espagnols). Demandez à un avocat en droit des étrangers quelle voie correspond à votre situation avant d'acheter.
Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.
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