Playa Victoria - Paseo Maritimo
280.000 - 620.000 €Precios indicativosSu precio es superior al del municipio.
Playa
109.950
Población
19°C
Media anual
3%
Residentes extranjeros
3.310 €
Media €/m²
Actualizado 19 sept 2026Como obtenemos los datos →
Vivir en Cádiz
Cádiz es una capital de provincia y un puerto en activo sobre una estrecha lengua de tierra, no un destino turístico. El municipio ocupa poco más de doce kilómetros cuadrados, según la cifra de SIMA de 2019, y tenía empadronadas a algo menos de ciento diez mil personas a 1 de enero de 2025. La combinación de ambos datos arroja una densidad de población de casi nueve mil habitantes por kilómetro cuadrado. El precio de venta de julio de 2026 en Idealista es el más alto de su serie histórica.
Alrededor de tres de cada cien residentes tienen nacionalidad extranjera: unas tres mil trescientas personas, según el mismo padrón de 2025. Es una proporción inferior a la de [El Puerto de Santa María](/es/el-puerto-de-santa-maria), [Jerez](/es/jerez-de-la-frontera), [Conil](/es/conil-de-la-frontera) o [Tarifa](/es/tarifa), y este es el dato más importante de esta página. No existe un enclave británico ni una comunidad internacional de un tamaño relevante. La nacionalidad extranjera mayoritaria es la marroquí, que representa aproximadamente una séptima parte del total de residentes extranjeros. Quien compra aquí vive en español, en una ciudad española.
Los precios de venta subieron en torno a una doceava parte en el año hasta julio de 2026. La zona de la Playa Victoria, en el Paseo Marítimo, es el distrito más caro, con un precio casi tres décimas por encima de la media de la ciudad, y ha retrocedido desde el máximo alcanzado en abril. El censo de viviendas de SIMA solo incluye las residencias principales y no ofrece datos sobre segundas residencias ni pisos vacíos.
El veredicto
Con honestidad, las dos caras.
Lo bueno es real. Lo malo también. Ambas cosas importan más de lo que admite cualquier folleto.
A favor
Una ciudad española, no un destino para expatriados
Alrededor de tres de cada cien residentes tienen nacionalidad extranjera según el padrón de 2025. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil y Tarifa tienen un porcentaje mayor. Si el objetivo de la mudanza es vivir en español, entre españoles, Cádiz lo cumple por completo.
Los trenes de Cercanías funcionan, como servicio ferroviario, en toda la línea
El panel de llegadas de Adif en Cádiz del 31 de agosto de 2026 mostraba trenes C1 procedentes de Jerez, Aeropuerto de Jerez y San Fernando Bahía Sur, además de servicios T1 desde Chiclana y Rio Arillo. No consta ningún aviso de obras o de servicio sustitutorio por autobús en el corredor.
El hospital de referencia está publicado
El registro del EASP para el centro de salud Loreto-Puntales nombra al Hospital Universitario Puerta del Mar como su centro de referencia, dentro del distrito de atención primaria Bahía de Cádiz-La Janda y la zona de salud de Cádiz. SIMA contabiliza siete centros de salud en el municipio.
Valores climáticos reales de una estación en la ciudad
La estación de AEMET en Cádiz, código 5973, publica los valores normales para el periodo 1981-2010: una media anual de 18,6 grados, 12,7 en enero, 25,0 en agosto y 523 milímetros de lluvia al año, sin registros de precipitaciones en julio. Varias localidades vecinas ni siquiera tienen estación.
Un puerto activo con ferris a las Canarias
La autoridad portuaria de la Bahía de Cádiz registró 344 escalas de cruceros y más de seiscientos mil pasajeros de crucero en 2025, y Armas Trasmediterranea opera rutas desde Cádiz a Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife y La Palma. La AP-4 a Sevilla es gratuita desde enero de 2020.
En contra
No es un aterrizaje fácil para un comprador extranjero
Con unos tres mil trescientos ciudadanos extranjeros en una ciudad de ciento diez mil habitantes, no existe una comunidad internacional establecida y no se ha identificado ningún colegio internacional o británico a través de una fuente con nombre. El papeleo, los vecinos y la vida cotidiana se desarrollan en español.
Un municipio muy pequeño con una alta densidad
SIMA otorga a Cádiz poco más de doce kilómetros cuadrados de superficie en 2019, frente a un padrón de casi ciento diez mil habitantes a 1 de enero de 2025, lo que equivale a casi nueve mil personas por kilómetro cuadrado. Lea estas cifras antes de mirar los anuncios, no después.
Cuatro de los once distritos no tienen un precio publicado
La tabla de Idealista de julio de 2026 ofrece precios para siete distritos. Ayuntamiento-Catedral, Cortadura-Zona Franca, Playa Santa María del Mar y Zona Bahía Blanca no muestran ninguna cifra, por lo que para esas cuatro zonas la media municipal es la única referencia que usted tiene.
El distrito más caro está bajando desde su máximo
Playa Victoria-Paseo Marítimo, con un precio casi tres décimas por encima de la cifra de la ciudad, cayó alrededor de una treceava parte durante el trimestre hasta julio de 2026 y se sitúa por debajo de su máximo de abril. Sigue subiendo en el cómputo anual, pero no es el mercado de dirección única que la cifra anual sugiere.
El recuento de viviendas excluye segundas residencias y pisos vacíos
La cifra de SIMA de unas cuarenta y seis mil viviendas para Cádiz corresponde a viviendas principales en el censo de 2021. No dice nada sobre viviendas vacacionales o el parque de viviendas vacías, la parte del mercado en la que realmente compra un comprador internacional, y no tenemos ninguna cifra de fuentes fiables para ello.
Nota del editor
Dónde podrías estar mejor que aquí
Cádiz es para el comprador que desea una ciudad española y está dispuesto a vivir en ella según sus propias condiciones: un municipio pequeño y denso donde los residentes extranjeros son tres de cada cien, no se ha identificado ningún colegio británico y los precios alcanzaron un máximo histórico en Idealista en julio de 2026. Si este no es su caso, hay tres lugares cercanos que se adaptan a otras necesidades. El Puerto de Santa María, en la misma línea C1, tiene una proporción de extranjeros un cincuenta por ciento mayor, una comunidad extranjera liderada por estadounidenses y un precio municipal aproximadamente una décima parte por debajo del de Cádiz, aunque subió cerca de una quinta parte durante el año. Jerez de la Frontera está en el interior, lejos de la costa, con precios en torno a las tres quintas partes de los de Cádiz, trenes de Larga Distancia y Media Distancia, y el aeropuerto en su propio término municipal. Conil de la Frontera es más caro que Cádiz, con una comunidad extranjera liderada por alemanes que supone alrededor de siete de cada cien residentes, y no tiene estación de tren. Tarifa, aún más caro, tampoco tiene estación y no cuenta con precios por distritos en Idealista. Ninguno de ellos es Cádiz. Y de eso se trata.
Cádiz en el mapa
Datos de vida
Clima
- Media anual
- 19°C
estación: Cádiz (5973)
Media 1981-2010 · AEMET
Mercado inmobiliario
3.310 €
/m²
+8,1% interanual
Actualizado 31 ago 2026
Accesos
JEREZ AEROPUERTO
Jerez · XRY
0+ rutas directas
Destinos directos
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Comunidad
3%
Residentes extranjeros
Censo Anual de Población del INE, criterio de nacionalidad, 1 de enero de 2025
Nacionalidad principal entre los residentes extranjeros: Marruecos, 14.1%
padrón municipal IECA/SIMA, criterio de nacionalidad, 1 de enero de 2025
Servicios
0
Colegios int.
Barrios de Cádiz
Dónde vivir y qué esperar en cada rango de precio.
Zona Laguna
240.000 - 540.000 €Precios indicativosEl precio de venta está por encima de la media municipal, y está subiendo más lentamente que el municipio durante el año.
ResidencialCostero
Zona San Jose - Varela
240.000 - 530.000 €Precios indicativosTiene un precio por encima de la cifra de venta municipal, y está subiendo más rápido que el municipio durante el año. Alcanzó su propio máximo de la serie ese mes.
Residencial
La Caleta - La Vina
200.000 - 460.000 €Precios indicativosEl antiguo barrio de pescadores y la playa de la Caleta. El precio está por debajo del valor medio de la ciudad. La evolución interanual del precio ha sido más lenta que en el resto de la ciudad.
HistóricoPlaya
Mentidero - Teatro Falla - Alameda
200.000 - 450.000 €Precios indicativosLos precios de venta están por debajo de la cifra municipal. El movimiento anual fue más lento en comparación con el municipio.
CéntricoTodo a pie
La Paz - Segunda Aguada - Loreto
200.000 - 450.000 €Precios indicativosSus precios de venta son inferiores a los de la ciudad. La variación anual de su precio fue más lenta en comparación con la de la ciudad.
Residencial
Centro Historico - Plaza Espana
200.000 - 440.000 €Precios indicativosTiene un precio por debajo de la cifra de venta municipal, y está subiendo más rápido que el municipio durante el año.
HistóricoCéntrico
Preguntas frecuentes de Cádiz
Respuestas honestas a lo que de verdad preguntan los compradores.
¿Cuántos extranjeros viven en Cádiz?+
Había tres mil trescientas treinta y siete personas de nacionalidad extranjera en el padrón a 1 de enero de 2025, frente a una población municipal de 109 950 en el mismo registro y en la misma fecha, lo que supone alrededor de tres de cada cien. La nacionalidad más numerosa es la marroquí, que representa aproximadamente una séptima parte de los residentes extranjeros; la oficina de estadística solo publica la primera nacionalidad del ranking, por lo que no hay un desglose más completo. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil y Tarifa tienen un mayor porcentaje de extranjeros.
¿Hay tren desde Cádiz al aeropuerto de Jerez?+
Sí. La línea C1 de Cercanías opera como servicio ferroviario entre Cádiz, El Puerto de Santa María y Jerez, y el panel de llegadas de Adif en Cádiz del 31 de agosto de 2026 mostraba trenes C1 llegando desde el Aeropuerto de Jerez. No consta ningún aviso de servicio sustitutorio por autobús en el corredor. Ninguna de las fuentes que hemos consultado publica la duración del trayecto o la frecuencia, por lo que no incluimos esa información. El propio aeropuerto de Jerez, en el municipio de Jerez de la Frontera, gestionó 885 mil pasajeros en 32 rutas en 2025, según Aena.
¿Cuál es la zona más cara de Cádiz?+
Playa Victoria, en el Paseo Marítimo, con un precio casi tres décimas por encima de la cifra municipal de julio de 2026 en Idealista, aunque ha bajado desde el máximo de abril. De los siete distritos con precio, el Centro Histórico, en los alrededores de la Plaza España, es el más barato, y la Zona San Jose-Varela fue la que más subió a lo largo del año, casi una quinta parte. Cuatro distritos no tienen ningún precio publicado, entre ellos la zona de Ayuntamiento-Catedral y Playa Santa María del Mar.
¿Qué tiempo hace en Cádiz?+
AEMET tiene una estación principal en la ciudad, código 5973, con valores normales para el periodo 1981-2010. La media anual es de 18,6 grados, con una máxima diaria media de 21,6 y una mínima de 15,4. Enero tiene una media de 12,7 grados, julio de 24,6 y agosto de 25,0. Las precipitaciones son de 523 milímetros al año, con 69 milímetros en enero, sin registros en julio y dos en agosto. Son las cifras propias de la estación, no extraídas de otro lugar.
¿Qué hospital da servicio a Cádiz?+
Cádiz se encuentra en el distrito de atención primaria de Bahía de Cádiz-La Janda, en la zona básica de salud de Cádiz. Su hospital de referencia es el Hospital Universitario Puerta del Mar, tal y como figura en el registro del EASP para el centro de salud Loreto-Puntales. Merece la pena decirlo claramente porque ese mismo campo está vacío para El Puerto de Santa María, Conil, Barbate y Zahara de los Atunes. SIMA contabiliza siete centros de salud y ningún consultorio local en el municipio en 2025.
¿Hay colegios internacionales en Cádiz?+
No hemos identificado ninguno a través de una fuente con nombre y, dado que solo tres de cada cien residentes son extranjeros, un comprador no debería dar por sentado que existe alguno. Lo que SIMA sí publica para el curso escolar 2023-2024 es un recuento de centros por nivel: 43 de infantil, 28 de primaria, 21 de secundaria obligatoria, 17 de bachillerato, 11 de formación profesional de grado medio y 14 de grado superior, y 8 de educación de adultos. Un centro que ofrezca varios niveles puede aparecer en cada uno de ellos, por lo que las columnas no deben sumarse.
¿Qué tamaño tiene Cádiz y qué densidad de población?+
Pequeño y denso. La superficie del municipio según SIMA es de poco más de doce kilómetros cuadrados, con fecha de 2019. El padrón a 1 de enero de 2025 censa a poco menos de ciento diez mil personas, por lo que ambos datos juntos dan una cifra de casi nueve mil personas por kilómetro cuadrado. SIMA también informa de unas cuarenta y seis mil viviendas principales del censo de 2021, pero ese recuento excluye las segundas residencias y las propiedades vacías, así que no lo interprete como el parque total de viviendas.
¿Cuáles son los costos de comprar propiedad en Cádiz?+
Al comprar una propiedad en Cádiz, presupuesta el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 7 %, más aproximadamente un 3-4 % en gastos de notaría, registro de la propiedad y honorarios legales. La comisión de la agencia normalmente la paga el vendedor. En la península y Baleares, las viviendas de obra nueva pagan IVA del 10 % más actos jurídicos documentados en lugar del ITP. El impuesto de transmisiones lo fija Andalucía, no el Estado, y pueden aplicarse tipos reducidos en vivienda habitual y para compradores jóvenes.
¿Cuáles son los costos continuos de poseer propiedad en Cádiz?+
Los costos anuales de propiedad en Cádiz incluyen IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) del 0,4-1,1% del valor catastral, cuotas comunitarias (para apartamentos), impuesto de basura, facturas de servicios públicos y seguro de propiedad. Presupuesta aproximadamente el 2-4% del valor de la propiedad por año para todos los costos corrientes. El IBI lo fija el ayuntamiento de Cádiz dentro de una banda estatal, por lo que es municipal y no regional.
¿Qué impuestos pago al vender propiedad en Cádiz?+
Al vender propiedad en Cádiz, pagas impuesto sobre ganancias de capital (plusvalía) sobre el beneficio a tasas del 19-26% según el monto de la ganancia. Los no residentes tienen el 3% del precio de venta retenido en la finalización. También puedes pagar impuesto municipal sobre plusvalía. Pueden aplicar exenciones de residencia principal para residentes mayores de 65 años. La ganancia patrimonial tributa a nivel estatal, así que en Andalucía es igual que en el resto de España. La plusvalía municipal la fija el ayuntamiento de Cádiz y desde la reforma de 2021 tiene dos métodos de cálculo, así que pregunta a tu abogado cuál te conviene.
¿Puedo seguir obteniendo la Golden Visa comprando una propiedad en España?+
No. España suprimió la vía de inversión inmobiliaria de la Golden Visa en abril de 2025, por lo que comprar en Cádiz ya no da derecho a residencia. Los compradores de fuera de la UE que quieran vivir en España deben solicitar un permiso aparte, normalmente el visado no lucrativo (prueba de ingresos y seguro médico privado) o el visado de nómada digital (trabajo remoto para clientes no españoles). Consulta con un abogado de extranjería qué vía te corresponde antes de comprar.
Tipos del impuesto de transmisiones a agosto de 2026. Los tipos los fija cada comunidad autónoma y cambian. Confirma las cifras actuales con un abogado o asesor fiscal español antes de hacer tus cálculos.
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