Playa Victoria - Paseo Maritimo
280.000 - 620.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem städtischen Durchschnitt.
Strand
109.950
Einwohner
19°C
Jahresmittel
3%
Ausländische Einwohner
3.310 €
Ø €/m²
Aktualisiert 19.09.2026Woher unsere Daten kommen →
Leben in Cádiz
Cádiz ist Provinzhauptstadt und aktiver Hafen auf einer schmalen Landzunge, kein Ferienort. Das Gemeindegebiet umfasst laut SIMA-Angaben von 2019 etwas mehr als zwölf Quadratkilometer und zählte laut Melderegister (padrón) vom 1. Januar 2025 knapp einhundertzehntausend Einwohner. Daraus ergibt sich für die Stadt eine Bevölkerungsdichte von fast neuntausend Menschen pro Quadratkilometer. Der von Idealista für Juli 2026 ausgewiesene Angebotspreis ist der höchste in der bisherigen Datenreihe.
Etwa drei von hundert Einwohnern haben eine ausländische Staatsangehörigkeit, was laut demselben Melderegister von 2025 rund dreitausenddreihundert Personen entspricht. Das ist ein geringerer Anteil als in El Puerto de Santa María, Jerez, Conil oder Tarifa und zugleich die wichtigste Information auf dieser Seite. Es gibt keine britische Enklave und keine nennenswerte internationale Gemeinschaft. Die größte ausländische Bevölkerungsgruppe stellen Marokkaner mit rund einem Siebtel dar. Wer hier eine Immobilie erwirbt, lebt auf Spanisch, in einer spanischen Stadt.
Im Jahr bis Juli 2026 stiegen die Angebotspreise um etwa ein Zwölftel. Der Stadtteil Playa Victoria am Paseo Marítimo ist der teuerste: Die Preise liegen hier fast drei Zehntel über dem städtischen Durchschnitt, sind nach einem Höchststand im April aber wieder gefallen. Die Wohnungszählung von SIMA erfasst lediglich Hauptwohnsitze und trifft keine Aussage über Zweitwohnsitze oder Leerstand.
Das Fazit
Ehrlich betrachtet, beide Seiten.
Die Vorteile sind echt. Die Nachteile auch. Beides zählt mehr, als jede Broschüre zugibt.
Dafür spricht
Eine spanische Stadt, kein Expat-Resort
Laut Melderegister von 2025 besitzen etwa drei von hundert Einwohnern eine ausländische Staatsangehörigkeit. In El Puerto de Santa María, Jerez, Conil und Tarifa ist dieser Anteil jeweils höher. Wenn Ihr Ziel darin besteht, auf Spanisch unter Spaniern zu leben, erfüllt Cádiz diesen Wunsch vollständig.
Cercanías-Züge verkehren auf der gesamten Strecke als Schienenverkehr
Die Anzeigetafel von Adif in Cádiz zeigte am 31. August 2026 Züge der Linie C1 aus Jerez, Aeropuerto de Jerez und San Fernando Bahia Sur sowie T1-Verbindungen aus Chiclana und Rio Arillo. Für die Strecke liegt keine Meldung über Bauarbeiten oder Schienenersatzverkehr vor.
Das zuständige Referenzkrankenhaus ist öffentlich benannt
Der EASP-Eintrag für das Gesundheitszentrum Loreto-Puntales nennt das Hospital Universitario Puerta del Mar als Referenzklinik. Dieses gehört zum medizinischen Versorgungsbezirk Bahia de Cádiz-La Janda und zur Gesundheitszone Cádiz. SIMA zählt sieben Gesundheitszentren in der Gemeinde.
Reale Klimadaten von einer Wetterstation in der Stadt
Die AEMET-Wetterstation in Cádiz mit dem Code 5973 veröffentlicht Normalwerte für den Zeitraum 1981 bis 2010: eine Jahresdurchschnittstemperatur von 18,6 Grad, 12,7 Grad im Januar, 25,0 Grad im August und 523 Millimeter Niederschlag pro Jahr, wobei im Juli keine Niederschläge verzeichnet wurden. Mehrere Nachbarstädte haben gar keine eigene Wetterstation.
Ein geschäftiger Hafen mit Fährverbindungen zu den Kanarischen Inseln
Die Hafenbehörde der Bucht von Cádiz meldete für 2025 344 Anläufe von Kreuzfahrtschiffen mit mehr als sechshunderttausend Passagieren. Armas Trasmediterranea bietet von Cádiz aus Fahrten nach Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Teneriffa und La Palma an. Die Autobahn AP-4 nach Sevilla ist seit Januar 2020 mautfrei.
Dagegen spricht
Kein sanfter Einstieg für ausländische Käufer
Mit rund dreitausenddreihundert ausländischen Staatsangehörigen in einer Stadt mit einhundertzehntausend Einwohnern gibt es keine etablierte internationale Gemeinschaft. Ebenso konnte keine internationale oder britische Schule aus einer benannten Quelle identifiziert werden. Behördengänge, der Umgang mit Nachbarn und das tägliche Leben finden auf Spanisch statt.
Eine sehr kleine Gemeinde mit hoher Bevölkerungsdichte
SIMA gibt für Cádiz eine Fläche von etwas mehr als zwölf Quadratkilometern für das Jahr 2019 an. Dem steht eine Einwohnerzahl von knapp einhundertzehntausend laut Melderegister vom 1. Januar 2025 gegenüber, was einer Dichte von fast neuntausend Menschen pro Quadratkilometer entspricht. Lesen Sie diese Zahlen vor den Immobilienangeboten, nicht danach.
Für vier von elf Stadtteilen gibt es keine veröffentlichten Preise
Die Tabelle von Idealista vom Juli 2026 weist Preise für sieben Stadtteile aus. Für Ayuntamiento-Catedral, Cortadura-Zona Franca, Playa Santa María del Mar und Zona Bahia Blanca wird keine Zahl angegeben. Für diese vier Gebiete haben Sie also nur den städtischen Durchschnitt als Anhaltspunkt.
Der teuerste Stadtteil hat seinen Höchststand überschritten
Playa Victoria-Paseo Maritimo, dessen Preise fast drei Zehntel über dem städtischen Durchschnitt liegen, verzeichnete im Quartal bis Juli 2026 einen Preisrückgang von etwa einem Dreizehntel und liegt unter seinem Höchststand vom April. Aufs Jahr gesehen gibt es zwar immer noch einen Anstieg, aber der Jahreswert täuscht über die tatsächliche Marktentwicklung hinweg.
Die Wohnungszählung schließt Zweitwohnsitze und Leerstand aus
Die von SIMA angegebene Zahl von rund sechsundvierzigtausend Wohnungen für Cádiz bezieht sich auf Hauptwohnsitze laut der Volkszählung von 2021. Sie trifft keine Aussage über Ferienimmobilien oder leerstehenden Bestand, also genau den Teil des Marktes, in dem ein internationaler Käufer sucht. Dafür haben wir keine belegten Zahlen.
Anmerkung der Redaktion
Wo Sie vielleicht besser aufgehoben sind
Cádiz eignet sich für Käufer, die eine spanische Stadt suchen und bereit sind, dort zu den Bedingungen der Stadt zu leben: eine kleine, dicht besiedelte Gemeinde, in der drei von hundert Einwohnern Ausländer sind, keine britische Schule identifiziert wurde und die Preise laut Idealista im Juli 2026 einen Rekordwert erreichten. Sollte das nicht auf Sie zutreffen, gibt es drei nahegelegene Orte, die andere Bedürfnisse erfüllen. El Puerto de Santa María, an derselben Linie C1 gelegen, hat einen um die Hälfte höheren Ausländeranteil, eine von Amerikanern geprägte internationale Gemeinschaft und ein städtisches Preisniveau, das etwa ein Zehntel unter dem von Cádiz liegt, obwohl es im Laufe des Jahres um fast ein Fünftel gestiegen ist. Jerez de la Frontera liegt im Landesinneren, also gar nicht an der Küste. Die Preise dort betragen etwa drei Fünftel des Niveaus von Cádiz, es gibt Larga-Distancia- und Media-Distancia-Züge, und der Flughafen befindet sich auf dem eigenen Gemeindegebiet. Conil de la Frontera ist teurer als Cádiz, hat unter seinen ausländischen Einwohnern mit etwa sieben von hundert einen von Deutschen geprägten Anteil und besitzt keinen Bahnhof. Tarifa ist sogar noch teurer, hat ebenfalls keinen Bahnhof und keine auf Idealista veröffentlichten Preise auf Stadtteilebene. Keiner dieser Orte ist Cádiz, und genau das ist der Punkt.
Cádiz auf der Karte
Lebensdaten
Klima
- Jahresmittel
- 19°C
Station: Cádiz (5973)
Durchschnitt 1981-2010 · AEMET
Immobilienmarkt
3.310 €
/m²
+8,1% im Jahresvergleich
Aktualisiert 31.08.2026
Anbindung
JEREZ FLUGHAFEN
Jerez · XRY
0+ Direktverbindungen
Direktflüge
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Gemeinschaft
3%
Ausländische Einwohner
jährlicher Bevölkerungszensus des INE, nach Staatsangehörigkeit, 1. Januar 2025
Häufigste Staatsangehörigkeit unter ausländischen Einwohnern: Marokko, 14.1%
IECA/SIMA-Melderegister, nach Staatsangehörigkeit, 1. Januar 2025
Infrastruktur
0
Int. Schulen
Stadtteile von Cádiz
Wo man wohnt und was in welcher Preisklasse zu erwarten ist.
Zona Laguna
240.000 - 540.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem kommunalen Durchschnitt und steigen im Jahresverlauf langsamer als in der gesamten Gemeinde.
WohngebietAn der Küste
Zona San Jose - Varela
240.000 - 530.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem Durchschnitt der Gemeinde und steigen im Jahresverlauf schneller als in der gesamten Gemeinde. Damit wurde ein neuer Preishöchststand erreicht.
Wohngebiet
La Caleta - La Vina
200.000 - 460.000 €Richtpreise, unverbindlichDas alte Fischerviertel und der Strand La Caleta. Die geforderten Preise liegen unter dem städtischen Durchschnitt. Die jährliche Preisentwicklung war im Vergleich zur Stadt langsamer.
HistorischStrand
Mentidero - Teatro Falla - Alameda
200.000 - 450.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Angebotspreise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde. Die jährliche Entwicklung war im Vergleich zur Gemeinde langsamer.
ZentralAlles zu Fuß
La Paz - Segunda Aguada - Loreto
200.000 - 450.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Angebotspreise liegen unter dem städtischen Durchschnitt. Die jährliche Preisentwicklung war langsamer als im Rest der Stadt.
Wohngebiet
Centro Historico - Plaza Espana
200.000 - 440.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde und steigen im Jahresverlauf schneller als in der gesamten Gemeinde.
HistorischZentral
Häufige Fragen zu Cádiz
Ehrliche Antworten auf die Fragen, die Käufer wirklich stellen.
Wie viele Ausländer leben in Cádiz?+
Am 1. Januar 2025 waren dreitausenddreihundertsiebenunddreißig ausländische Staatsangehörige im Melderegister verzeichnet, bei einer Gesamtbevölkerung von 109.950 Personen zum selben Datum. Dies entspricht einem Anteil von etwa drei von hundert. Die größte einzelne Nationalität ist marokkanisch, mit etwa einem Siebtel der ausländischen Einwohner; das Statistikamt veröffentlicht nur die am stärksten vertretene Nationalität, sodass keine detailliertere Aufschlüsselung vorliegt. El Puerto de Santa María, Jerez, Conil und Tarifa haben alle einen höheren Ausländeranteil.
Gibt es eine Zugverbindung von Cádiz zum Flughafen Jerez?+
Ja. Die Cercanías-Linie C1 verkehrt als Schienenverbindung zwischen Cádiz, El Puerto de Santa María und Jerez. Die Anzeigetafel von Adif in Cádiz zeigte am 31. August 2026 ankommende C1-Züge vom Aeropuerto de Jerez. Für die Strecke liegt keine Meldung über Schienenersatzverkehr vor. Keine der von uns abgerufenen Quellen nennt eine Fahrzeit oder Taktfrequenz, daher geben wir keine an. Der Flughafen Jerez selbst, in der Gemeinde Jerez de la Frontera, fertigte laut Aena im Jahr 2025 885 Tausend Passagiere auf 32 Flugrouten ab.
Welches ist die teuerste Gegend von Cádiz?+
Playa Victoria am Paseo Maritimo, mit Preisen, die laut Idealista im Juli 2026 fast drei Zehntel über dem städtischen Durchschnitt lagen, obwohl sie von einem Höchststand im April gefallen sind. Von den sieben Stadtteilen mit Preisangabe ist das Centro Historico rund um die Plaza Espana am günstigsten, und die Zona San Jose-Varela verzeichnete mit einem Anstieg von fast einem Fünftel die schnellste Preisentwicklung im Jahresverlauf. Vier Stadtteile haben überhaupt keine veröffentlichten Preise, darunter die Zone Ayuntamiento-Catedral und Playa Santa María del Mar.
Wie ist das Wetter in Cádiz?+
AEMET betreibt eine Hauptwetterstation in der Stadt mit dem Code 5973, für die Normalwerte für den Zeitraum 1981 bis 2010 vorliegen. Die Jahresdurchschnittstemperatur beträgt 18,6 Grad, mit einem durchschnittlichen Tageshöchstwert von 21,6 und einem Tiefstwert von 15,4 Grad. Der Januar hat einen Durchschnitt von 12,7 Grad, der Juli von 24,6 und der August von 25,0 Grad. Die jährliche Niederschlagsmenge beträgt 523 Millimeter, davon 69 Millimeter im Januar, während im Juli keine und im August zwei Millimeter verzeichnet wurden. Dies sind die eigenen Daten der Station, nicht von anderswo übernommene Werte.
Welches Krankenhaus ist für Cádiz zuständig?+
Cádiz liegt im medizinischen Versorgungsbezirk Bahia de Cádiz-La Janda und in der Basisgesundheitszone Cádiz. Das zuständige Referenzkrankenhaus ist das Hospital Universitario Puerta del Mar, wie im EASP-Eintrag für das Gesundheitszentrum Loreto-Puntales angegeben. Es ist wichtig, dies klar zu benennen, da dasselbe Feld für El Puerto de Santa María, Conil, Barbate und Zahara de los Atunes leer ist. SIMA zählt für das Jahr 2025 sieben Gesundheitszentren und keine lokalen consultorios in der Gemeinde.
Gibt es internationale Schulen in Cádiz?+
Wir haben keine aus einer benannten Quelle identifiziert. Angesichts der Tatsache, dass nur drei von hundert Einwohnern ausländische Staatsangehörige sind, sollten Käufer nicht davon ausgehen, dass es eine gibt. Was SIMA für das Schuljahr 2023 bis 2024 veröffentlicht, ist eine Zählung der Einrichtungen nach Bildungsstufe: 43 Vorschulen, 28 Grundschulen, 21 weiterführende Schulen (Sekundarstufe I), 17 Bachillerato-Schulen, 11 mittlere und 14 höhere Berufsschulen sowie 8 Erwachsenenbildungszentren. Eine Einrichtung, die mehrere Stufen anbietet, kann in jeder Kategorie aufgeführt sein, daher sollten die Spalten nicht addiert werden.
Wie groß ist Cádiz und wie dicht besiedelt ist die Stadt?+
Die von SIMA angegebene Fläche der Gemeinde beträgt etwas mehr als zwölf Quadratkilometer (Stand 2019). Das Melderegister vom 1. Januar 2025 zählt knapp einhundertzehntausend Einwohner. Zusammengenommen ergeben diese beiden Zahlen eine Bevölkerungsdichte von fast neuntausend Menschen pro Quadratkilometer. SIMA meldet außerdem etwa sechsundvierzigtausend Hauptwohnsitze aus der Volkszählung von 2021, aber diese Zählung schließt Zweitwohnungen und leerstehende Immobilien aus. Betrachten Sie sie also nicht als den gesamten Wohnungsbestand.
Was sind die Kosten für den Kauf von Immobilien in Cádiz?+
Beim Kauf einer Immobilie in Cádiz rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 %, plus etwa 3-4 % für Notar, Grundbuch und Anwalt. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Auf dem Festland und den Balearen zahlen Neubauten 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD-Beurkundungssteuer anstelle der ITP. Die Grunderwerbsteuer legt Andalucía fest, nicht der Staat, und für Hauptwohnsitze sowie jüngere Käufer können reduzierte Sätze gelten.
Was sind die laufenden Kosten für den Besitz von Immobilien in Cádiz?+
Jährliche Immobilienbesitzkosten in Cádiz umfassen IBI (Grundsteuer) von 0,4-1,1% des Katasterwerts, Gemeinschaftsgebühren (für Wohnungen), Müllabfuhrsteuer (basura), Nebenkosten und Gebäudeversicherung. Planen Sie etwa 2-4% des Immobilienwerts pro Jahr für alle laufenden Kosten ein. Die IBI setzt die Stadtverwaltung von Cádiz innerhalb einer staatlichen Bandbreite fest, sie ist also kommunal und nicht regional.
Welche Steuern zahle ich beim Verkauf von Immobilien in Cádiz?+
Beim Verkauf von Immobilien in Cádiz zahlen Sie Kapitalertragsteuer (plusvalía) auf den Gewinn zu Sätzen von 19-26% je nach Gewinnhöhe. Nicht-Residenten haben 3% des Verkaufspreises bei Abschluss einbehalten. Sie können auch kommunale Kapitalertragsteuer zahlen. Hauptwohnsitzbefreiungen können für Residenten über 65 Jahre gelten. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ist staatlich und in Andalucía identisch zum Rest Spaniens. Die Plusvalia municipal legt die Stadtverwaltung von Cádiz fest und kennt seit der Reform von 2021 zwei Berechnungsmethoden, fragen Sie Ihren Anwalt, welche günstiger ist.
Kann ich durch einen Immobilienkauf in Spanien noch ein Golden Visa erhalten?+
Nein. Spanien hat den Investitionsweg über Immobilien im April 2025 abgeschafft, ein Kauf in Cádiz führt also nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die in Spanien leben möchten, beantragen einen eigenen Aufenthaltstitel, meist das Nicht-Erwerbsvisum (Einkommensnachweis und private Krankenversicherung) oder das Visum für digitale Nomaden (Fernarbeit für nicht-spanische Kunden). Klären Sie vor dem Kauf mit einem Anwalt für Aufenthaltsrecht, welcher Weg für Sie passt.
Grunderwerbsteuersätze mit Stand August 2026. Die Sätze werden je autonomer Region festgelegt und ändern sich. Lassen Sie die aktuellen Werte vor Ihrer Kalkulation von einem spanischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
Ehrliche Ortsratgeber
Vor- und Nachteile jedes Ortes, mit belegten Daten zu Preisen, Klima und Kosten.
Ihr eigenes kostenloses Dashboard
Ihre Immobiliensuche, gespeicherte Städte, ein Hypothekenrechner und ein Schritt-für-Schritt-Kaufratgeber, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Makler und Eigentümer kommen auf Sie zu
Lokale Makler, die Ihre Sprache sprechen, und Eigentümer, die ihr eigenes Haus verkaufen, kontaktieren Sie zu Immobilien, die zu Ihrer Suche passen.
Sie behalten die Kontrolle
Makler und Eigentümer fragen zuerst an. Ihre Kontaktdaten werden nur mit den Personen geteilt, die Sie annehmen.
Leitfaden für ausländische Käufer
Neu beim Immobilienkauf in Spanien?
Unser umfassender Leitfaden behandelt alles, was ausländische Käufer wissen müssen - von NIE-Nummern bis zu Hypotheken und rechtlichen Anforderungen.
Hypothekenrechner
Berechnen Sie Ihre Spanische Hypothek
Nutzen Sie unseren kostenlosen Hypothekenrechner, um monatliche Zahlungen zu schätzen, Kreditszenarien zu vergleichen und die wahren Kosten des Kaufs in Spanien zu verstehen.